Impuestos y gastos al vender una casa en Canarias en 2026

Actualizado el 21 de septiembre de 2026

Antes de poner precio a su casa conviene saber cuánto de ese precio no va a ser suyo. En Canarias, el vendedor de una vivienda se enfrenta a dos impuestos: el IRPF por la ganancia que obtenga y la plusvalía municipal que le cobre su ayuntamiento. Hay un tercero, el ITP, del que se habla mucho en este contexto y que no le corresponde a usted.

En esta guía están las cifras de 2026, con la norma citada en cada caso, y un ejemplo con números reales de principio a fin.

¿Cuánto me quitan de impuestos si vendo una casa en Canarias?

Depende de la ganancia, no del precio de venta. Sobre la ganancia se paga entre un 19 % y un 30 % de IRPF, y aparte una plusvalía municipal que en Las Palmas de Gran Canaria y en Santa Cruz de Tenerife se calcula al 30 % sobre una base que fija el ayuntamiento.

La clave, y es donde casi todo el mundo se equivoca, es que la ganancia no es la diferencia entre lo que pagó y lo que cobra. Es bastante menos, si sabe qué restar.

El IRPF: tramos de 2026

Es progresiva por tramos: si gana 40.000 €, los primeros 6.000 van al 19 % y el resto al 21 %, no todo al 21 %.

Ojo con lo que lea por ahí. El tramo máximo era del 28 % hasta 2025 y ahora es del 30 %. A fecha de hoy siguen circulando guías de inmobiliarias canarias con el 28 %, e incluso con el 26 %. Si está comparando cifras, compruebe la fecha del artículo.

Cómo se calcula la ganancia de verdad

Aquí es donde se decide lo que paga. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y ninguno de los dos es el precio que aparece en la escritura.

Al valor de adquisición se le suma lo que le costó comprar, no solo el precio: el ITP o el IGIC que pagó en su día, la notaría, el registro, la gestoría, y las reformas y mejoras que pueda acreditar con factura. Ojo: mejoras, no mantenimiento. Cambiar la cocina entera suma; pintar, no.

Del valor de transmisión se restan los gastos de vender: los honorarios de la inmobiliaria, el certificado energético, la cancelación registral de la hipoteca y la propia plusvalía municipal.

Si el inmueble estuvo alquilado, hay que restar del valor de adquisición las amortizaciones que se dedujo en su día. Ese ajuste sube la ganancia y sorprende a mucha gente.

Un ejemplo completo

Compró en 2013 por 180.000 € y vende en 2026 por 260.000 €.

Valor de adquisición:

Valor de transmisión:

Ganancia: 243.740 − 205.500 = 38.240 €

IRPF: 6.000 al 19 % (1.140 €) + 32.240 al 21 % (6.770,40 €) = 7.910,40 €

Quien hubiera hecho la cuenta rápida —260.000 menos 180.000, ganancia de 80.000— habría calculado 17.280 €. La diferencia es de más de 9.300 euros, y toda está en guardar las facturas y saber qué se resta.

La plusvalía municipal: dos métodos y usted elige

La plusvalía municipal (su nombre oficial es IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo, no de la vivienda. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 existen dos formas de calcularla y puede acogerse a la que le salga más barata.

Método objetivo: se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por un coeficiente según los años que haya tenido la casa.

Método real: se calcula la diferencia entre el valor de venta y el de compra, en la parte que corresponde al suelo. Si no hubo incremento, no hay impuesto que pagar.

El tipo que aplica cada ayuntamiento

Verificado en las ordenanzas fiscales publicadas por cada consistorio:

Hemos visto publicado por ahí que en Las Palmas el tipo es del 24 %. No lo es: la ordenanza municipal dice 30 % con todas las letras.

Los coeficientes en Las Palmas de Gran Canaria

Los que su ordenanza declara aplicar desde el 1 de enero de 2025:

Siguiendo el ejemplo anterior, con un valor catastral del suelo de 60.000 € y 13 años de tenencia: 60.000 × 0,10 = 6.000 € de base, al 30 % son 1.800 €. Por el método real, si el suelo representa el 40 % del valor catastral, el incremento atribuible sería de 32.000 €, y la cuota 9.600 €. En este caso el método objetivo es cinco veces más barato. En otros ocurre justo al revés, y por eso hay que calcular los dos.

Calcule el suyo. Tenemos una calculadora gratuita de plusvalía municipal que compara los dos métodos y aplica el más favorable, con las bonificaciones por herencia de cada ordenanza.

La subida de 2026 que se aprobó y se cayó

Esto conviene que lo sepa si ha vendido o heredado a principios de año.

El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, subió los coeficientes máximos de la plusvalía para 2026, con incrementos de hasta el 40 % en los tramos de 9 a 12 años de tenencia. Entró en vigor el 1 de enero.

El Congreso no lo convalidó. La norma quedó derogada y sus efectos cesaron el 27 de enero de 2026. Los reales decretos-ley posteriores recuperaron otras medidas, pero no los coeficientes de la plusvalía, que siguen derogados.

Qué significa para usted: si liquidó una plusvalía municipal entre el 1 y el 27 de enero de 2026, es posible que se le aplicaran unos coeficientes que después dejaron de estar vigentes. En ese caso puede solicitar al ayuntamiento la devolución de ingresos indebidos. Merece la pena revisar la liquidación.

Las tres situaciones en las que puede no pagar IRPF

1. Mayores de 65 años. La ganancia por la venta de la vivienda habitual queda exenta, sin necesidad de reinvertir. Es la exención más potente que existe y tiene condiciones concretas sobre qué se considera vivienda habitual.
2. Reinversión en vivienda habitual. Si vende su vivienda habitual y reinvierte el importe en otra vivienda habitual dentro de los dos años —antes o después de la venta—, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
3. Pérdida patrimonial. Si vende por menos de lo que le costó, no hay ganancia y no hay IRPF. Y si además acredita que el suelo no se ha revalorizado, tampoco hay plusvalía municipal.

Cada una tiene requisitos que hay que cumplir al detalle. Compruebe su caso concreto con su asesor fiscal o directamente con la Agencia Tributaria antes de dar nada por hecho.

El ITP y el IGIC no los paga usted

Es la confusión más repetida. En Canarias, la compra de una vivienda de segunda mano tributa por ITP al 6,5 %, más AJD al 0,75 % cuando corresponde, y la obra nueva por IGIC al 7 % en lugar de ITP.

Todo eso lo paga el comprador, no el vendedor. A usted le interesa únicamente porque el ITP que pagó cuando compró suma a su valor de adquisición y le rebaja el IRPF de hoy, como ha visto en el ejemplo.

Los gastos que no son impuestos

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender.
• Cancelación registral de la hipoteca: si la tenía, aunque ya esté pagada, la carga sigue inscrita.
• Notaría: salvo pacto distinto, la matriz de la escritura es del vendedor.
• IBI: lo paga quien fuera propietario a 1 de enero, aunque lo habitual es prorratearlo.
• Certificado de estar al corriente con la comunidad.

Plazos que no conviene saltarse

• Plusvalía municipal por venta: 30 días hábiles desde la escritura.
• Plusvalía municipal por herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita.
• IRPF: en la declaración de la Renta del ejercicio siguiente al de la venta.

¿Y si vende en Madrid o hereda la vivienda?

Si su vivienda está en Madrid, los tramos de IRPF son los mismos —es un impuesto estatal—, pero la plusvalía municipal, el ITP y las bonificaciones por herencia cambian: lo detallamos en la guía de impuestos por vender una vivienda en Madrid. Y si la casa es heredada, la plusvalía se paga dos veces y entra en juego el Impuesto de Sucesiones: lo explicamos en la guía de vender una casa heredada en Canarias.

Esta guía es informativa y está actualizada a la fecha indicada. No constituye asesoramiento fiscal. Las ordenanzas municipales y los coeficientes cambian, y cada operación tiene circunstancias propias: consulte su caso con un asesor fiscal o con su ayuntamiento antes de tomar decisiones.