¿Giro de mercado? Las compraventas bajarán y el alquiler se modera, según los últimos análisis

El mercado de la vivienda lleva meses encadenando descensos en el número de compraventas: según los datos provisionales del INE, en julio de 2026 las operaciones cayeron un 5,1% interanual, y el acumulado del año se sitúa en torno a un 3% por debajo de 2025. En paralelo, varios analistas apuntan a que esta tendencia se va a acentuar: la previsión es que la compraventa de vivienda baje un 8% en 2027, aunque los precios de venta seguirán al alza. Son señales que, sumadas, apuntan a un cambio de ciclo que todavía no significa que la vivienda se vaya a abaratar, pero sí que el comprador puede ganar algo de margen frente a la situación de los últimos años.

El contexto de fondo sigue siendo el mismo: el Banco de España calcula que faltan unas 750.000 viviendas en el país, una cifra que explica por qué, aunque bajen las operaciones, los precios no ceden. La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de la ciudadanía española, y las soluciones estructurales —más suelo, más obra nueva, agilizar licencias— no se improvisan de un trimestre para otro.

Menos compraventas, pero precios al alza

La previsión de que las operaciones bajen un 8% en 2027 no implica un parón del mercado, sino un ajuste tras varios años de actividad muy intensa. Es habitual que, cuando los precios suben de forma sostenida y el acceso se complica, parte de la demanda se quede fuera o posponga la decisión de compra. Eso reduce el volumen de operaciones sin que necesariamente baje el precio medio, porque quien sigue comprando suele tener más capacidad económica o no depende tanto de la financiación.

El alquiler, por su parte, modera el ritmo: se espera que suba en torno a un 4% en 2027, un porcentaje que sigue siendo elevado para muchos inquilinos, pero bastante inferior a las subidas de dos dígitos que se han visto en los últimos ejercicios en varias ciudades.

¿Por qué se habla de que el comprador «tiene el poder»?

La idea de que el comprador gana posición no significa que los precios vayan a desplomarse, sino que, al reducirse el número de operaciones, los vendedores que necesitan cerrar una venta en plazos razonables tienen que ser más realistas con el precio de salida y más flexibles en la negociación. En un mercado muy tensionado como el de los últimos años, era habitual que las viviendas bien ubicadas recibieran varias ofertas y se vendieran por encima del precio inicial en cuestión de días. Si la demanda se enfría ligeramente, ese margen de maniobra del vendedor se reduce.

A esto se suma un dato relevante para el contexto económico: el empleo sigue creciendo con fuerza, con un récord de 22,6 millones de afiliados en octubre gracias, en parte, al tirón del sector educativo, aunque el paro repuntó en 43.000 personas por el fin de la temporada estival. Un mercado laboral sólido, aunque con matices estacionales, sostiene la capacidad de compra de buena parte de la población, lo que explica por qué los precios no bajan pese a que caigan las compraventas.

Qué significa si vas a vender

• El precio de salida importa más que nunca: en un mercado con menos operaciones, las viviendas sobrevaloradas tardan más en encontrar comprador.
• Conviene apoyarse en comparables reales de ventas cerradas, no solo en anuncios activos, para fijar un precio que no se quede fuera de mercado.
• La negociación va a ganar peso: hay que estar preparado para recibir contraofertas y valorar condiciones (plazos, arras, financiación del comprador) y no solo el precio final.

Qué significa si vas a comprar

• Es buen momento para negociar con más margen, especialmente en viviendas que llevan tiempo publicadas.
• Los precios, de momento, no bajan: la escasez de oferta (las 750.000 viviendas que faltan según el Banco de España) sigue sosteniendo el mercado al alza.
• En alquiler, la moderación prevista al 4% es una noticia relativamente positiva, aunque sigue por encima de la subida salarial media.

El matiz canario y madrileño

En Canarias, el peso del comprador extranjero y la presión turística sobre el alquiler vacacional hacen que la demanda estructural se mantenga alta incluso si bajan las operaciones a nivel nacional, por lo que el ajuste puede notarse menos en Gran Canaria y Tenerife que en otras zonas del país. En Madrid, donde la tensión de precios ha sido especialmente intensa en los últimos años, un enfriamiento de la demanda podría traducirse antes en más margen de negociación, sobre todo en los barrios donde más ha subido el precio por metro cuadrado.

Lo que haría Ziegel

Ante un mercado que empieza a cambiar de ritmo, lo más útil es trabajar con datos actualizados y no con intuiciones: una valoración basada en ventas reales recientes, no solo en anuncios de la competencia, ayuda a fijar un precio realista desde el primer día. Si vendes, eso evita perder semanas con un precio que el mercado ya no sostiene; si compras, te da argumentos sólidos para negociar sin especular a ciegas sobre si los precios van a bajar o no.

Fuentes: ABC, Expansión, Inmodiario y Canarias7.