Impuestos y gastos al vender una vivienda en Madrid en 2026

Actualizado el 21 de septiembre de 2026

Vender en Madrid tributa igual que vender en cualquier otro punto de España en lo que respecta al IRPF, porque es un impuesto estatal. Lo que cambia es todo lo demás: la plusvalía que cobra el ayuntamiento, el ITP que paga el comprador y la fiscalidad de las herencias.

El IRPF: tramos de 2026

El tramo máximo subió del 28 % al 30 % este año. Siguen circulando guías de inmobiliarias madrileñas con el 28 %, e incluso alguna con el 26 %. Compruebe siempre la fecha del artículo que esté leyendo.

La ganancia no es la diferencia de precios

Igual que en el resto de España, y es donde se gana o se pierde dinero.

Suman al valor de adquisición: el ITP que pagó al comprar, la notaría, el registro, la gestoría y las reformas y mejoras acreditadas con factura.

Restan del valor de transmisión: los honorarios de la inmobiliaria, el certificado energético, la cancelación registral de la hipoteca y la plusvalía municipal.

Si el inmueble estuvo alquilado, hay que restar las amortizaciones deducidas en su día, lo que aumenta la ganancia.

En un caso tipo, hacer bien esta cuenta en vez de restar el precio de compra al de venta supone varios miles de euros de diferencia en la cuota de IRPF.

La plusvalía municipal en Madrid

Grava el incremento de valor del suelo. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 se calcula por dos métodos —objetivo y real— y se aplica el que resulte más bajo.

El Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo del 29 %, de los más altos de España y muy cerca del máximo legal del 30 %.

Los coeficientes vigentes desde el 28 de enero de 2026:

Cada municipio de la Comunidad tiene su propia ordenanza, así que el tipo y las bonificaciones cambian entre Madrid capital, Majadahonda, Alcobendas o Getafe. Antes de calcular, compruebe la ordenanza de su municipio.

Plazo: 30 días hábiles desde la escritura en caso de venta; 6 meses prorrogables a un año en caso de herencia.

Quién paga: en una venta paga el vendedor, salvo que sea persona física no residente en España, en cuyo caso el obligado al pago es el comprador.

Calcule el suyo. Nuestra calculadora de plusvalía compara los dos métodos con los coeficientes vigentes de Madrid y de Las Palmas.

La subida de 2026 que se aprobó y se cayó

El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, subió los coeficientes máximos de la plusvalía para 2026, con incrementos de hasta el 40 % en los tramos de 9 a 12 años de tenencia, y entró en vigor el 1 de enero.

El Congreso no lo convalidó. La norma quedó derogada y sus efectos cesaron el 27 de enero de 2026. Los reales decretos-ley posteriores recuperaron otras medidas, pero no los coeficientes de la plusvalía.

No es una interpretación: el propio Ayuntamiento de Madrid publica dos tablas de coeficientes para 2026, una aplicable del 1 al 27 de enero y otra a partir del 28.

Qué significa para usted: si liquidó una plusvalía en esas tres primeras semanas de enero, es posible que pagara de más. En ese caso cabe solicitar al ayuntamiento la devolución de ingresos indebidos.

Las tres situaciones en las que puede no pagar IRPF

1. Mayores de 65 años: la ganancia por la venta de la vivienda habitual queda exenta, sin necesidad de reinvertir.
2. Reinversión en vivienda habitual: exenta la parte reinvertida en otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta.
3. Pérdida patrimonial: si vende por menos de lo que le costó, no hay ganancia ni IRPF.

Cada una tiene requisitos concretos. Verifique su caso antes de darlo por hecho.

Y aunque no le salga a pagar, sigue siendo obligatorio presentar la declaración ante el ayuntamiento informando de que la operación no está sujeta.

El ITP no lo paga usted

En la Comunidad de Madrid, la compra de vivienda de segunda mano tributa por ITP al 6 %, uno de los tipos más bajos de España, más AJD al 0,75 % cuando corresponde. Lo paga el comprador. A usted le interesa solo porque el ITP que pagó al comprar suma a su valor de adquisición y le rebaja el IRPF de hoy.

Si la vivienda es heredada

Aquí se juntan dos bonificaciones distintas que conviene no confundir.

En el Impuesto de Sucesiones, que gestiona la Comunidad de Madrid, se mantiene la bonificación del 99 % para los Grupos I y II —hijos, cónyuge y ascendientes— y desde julio de 2025 se amplió al 50 % la bonificación para el Grupo III: hermanos, tíos y sobrinos por consanguinidad. Antes era del 25 %.

En la plusvalía municipal, que cobra el Ayuntamiento, hay una bonificación propia y distinta sobre la vivienda habitual del fallecido o el local afecto a su actividad, para ascendientes, descendientes, cónyuge y conviviente inscrito en el Registro de Uniones de Hecho, escalada según el valor catastral del suelo:

Quedan fuera los inmuebles destinados a actividades de alquiler y venta.

Y un aviso que vale dinero: esta bonificación se entiende solicitada al aplicarla en la propia autoliquidación, siempre que se presente dentro del plazo de seis meses desde el fallecimiento, o de la prórroga si se pidió a tiempo. Presentar fuera de plazo puede costarle la bonificación entera.

Recuerde además que la plusvalía municipal se paga dos veces: una al heredar, que es la que lleva bonificación, y otra al vender, que no la lleva.

Los gastos que no son impuestos

Certificado de eficiencia energética, cancelación registral de la hipoteca, notaría, IBI prorrateado y certificado de estar al corriente con la comunidad.

¿Y si vende en Canarias?

Si su vivienda está en Canarias, el IRPF es el mismo, pero la plusvalía municipal, el IGIC/ITP y las bonificaciones por herencia cambian. Lo detallamos en la guía de impuestos por vender una casa en Canarias.

Guía informativa actualizada a la fecha indicada. No constituye asesoramiento fiscal. Las ordenanzas municipales cambian: consulte su ayuntamiento o un asesor para su caso concreto.