Hipotecas para comprar vivienda: fijo, variable o mixto

Actualizado el 21 de septiembre de 2026

Elegir bien la hipoteca para comprar vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que tomará. No solo determina la cuota que pagará cada mes durante muchos años, sino también cuánto le costará su casa en total. En el equipo de Ziegel acompañamos a compradores en Canarias y Madrid, y sabemos que la mayoría de dudas se resuelven entendiendo unos pocos conceptos: cuánto financia el banco, la diferencia entre tipo fijo, variable y mixto, y en qué fijarse para comparar ofertas. Esta guía se lo explica de forma sencilla, sin cifras inventadas y remitiéndole siempre a las fuentes oficiales cuando un dato pueda cambiar.

¿Cuánto me financia el banco?

La cantidad que una entidad le presta depende sobre todo de dos factores: el valor de la vivienda y su capacidad de pago. En cuanto al valor, por lo general los bancos suelen financiar hasta alrededor del 80% del menor de dos importes: el precio de compra y la tasación oficial. Esto se conoce como LTV (del inglés loan to value, o relación entre préstamo y valor). Conviene tenerlo claro desde el principio, porque marca cuántos ahorros necesitará.

• La entrada: ese 20% restante debe aportarlo usted con ahorros propios. Es una cifra orientativa, ya que cada banco tiene su política y algunos productos concretos financian más.
• Los gastos de compra: además de la entrada, tendrá que asumir impuestos y gastos asociados a la compraventa, que varían según el territorio. Le recomendamos revisar nuestra guía de comprar vivienda en Canarias: impuestos, gastos y pasos para dimensionar bien el ahorro total necesario.
• Su perfil: la entidad valora sus ingresos, la estabilidad laboral y las deudas que ya tenga. Como regla prudente muy asentada, muchas entidades procuran que el conjunto de sus cuotas mensuales no supere una parte razonable de sus ingresos netos, aunque el criterio exacto depende de cada banco.

¿Fijo, variable o mixto? Las tres grandes opciones

La forma de calcular el interés define el tipo de hipoteca. Entender la diferencia es clave para saber cuánto pagará y qué grado de tranquilidad tendrá durante la vida del préstamo.

• Tipo fijo: el interés se mantiene igual durante todo el plazo. La cuota no cambia, pase lo que pase con el mercado. Da mucha estabilidad y facilita planificar.
• Tipo variable: el interés se revisa periódicamente sumando un índice de referencia (habitualmente el Euríbor) más un diferencial fijo pactado con el banco. La cuota sube o baja según evolucione ese índice.
• Tipo mixto: combina un primer tramo a tipo fijo y, pasado ese periodo, pasa a variable referenciado al Euríbor. Es una fórmula intermedia que ha ganado popularidad.

No hay una opción "mejor" en abstracto: depende de su tolerancia al riesgo, de cuántos años prevé mantener la hipoteca y de su situación personal. Si está valorando comprar como inversión, quizá le interese leer nuestros artículos sobre invertir antes de decidir.

¿Qué es el Euríbor y por qué importa?

El Euríbor es el índice de referencia más habitual en las hipotecas variables y mixtas en España. Refleja, de forma resumida, el tipo al que las entidades europeas se prestan dinero entre sí. Cuando sube, las cuotas de las hipotecas variables tienden a subir en la siguiente revisión; cuando baja, ocurre lo contrario.

Es un valor que cambia constantemente, por lo que en Ziegel no le daremos una cifra: cualquier número quedaría desfasado enseguida. Si desea consultar su evolución y cómo afecta a su cuota, la fuente oficial de referencia es el Banco de España, a través de su Portal del Cliente Bancario. Lo importante es que entienda el mecanismo: en una hipoteca variable, su cuota no está totalmente en sus manos, sino ligada a un índice externo.

TIN y TAE: en qué fijarse al comparar

Al leer una oferta verá dos siglas que conviene no confundir:

• TIN (Tipo de Interés Nominal): es el interés "puro" que aplica el banco al dinero prestado. No incluye comisiones ni otros gastos, así que por sí solo no le dice cuánto le cuesta realmente el préstamo.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): es una medida más completa, porque incorpora el TIN junto con comisiones y ciertos gastos asociados. Por eso la TAE suele reflejar mejor el coste real y permite comparar ofertas de distintos bancos de forma más justa.

Nuestro consejo es que compare siempre mirando la TAE y no solo el TIN, y que pida a cada entidad la información normalizada que están obligadas a entregar. El Banco de España explica en detalle cómo interpretar estos indicadores.

Vinculación y bonificaciones: ¿compensan?

Muchas entidades ofrecen rebajar el tipo de interés a cambio de contratar productos adicionales: nómina domiciliada, seguros de hogar y de vida, planes de pensiones o tarjetas, entre otros. Es lo que se conoce como vinculación, y las rebajas asociadas, como bonificaciones.

Estas bonificaciones pueden reducir su cuota, pero conviene hacer números con calma:

• Sume el coste anual de los productos vinculados y compárelo con el ahorro real en intereses.
• Compruebe qué pasa si un año deja de cumplir una condición: en muchos contratos, el tipo bonificado se pierde y sube el interés.
• Valore si esos seguros o productos le convienen por sí mismos o solo los contrataría por la hipoteca.

Gastos de la hipoteca: quién paga qué

Aquí hay buenas noticias para el comprador. La normativa hipotecaria vigente reparte los gastos de constitución de la hipoteca de forma que, por lo general, la entidad asume la mayor parte: gastos de notaría del préstamo, registro, gestoría y el impuesto correspondiente a la formalización.

Al comprador le suele corresponder, principalmente, el gasto de la tasación de la vivienda, ya que es el paso previo necesario para que el banco determine cuánto le financia. Conviene distinguir estos gastos propios de la hipoteca de los gastos e impuestos de la compraventa en sí, que son otra cosa y varían según el territorio: no es igual comprar en Canarias que en Madrid. Para no llevarse sorpresas, revise con antelación tanto el préstamo como la operación completa, y confirme el detalle con su entidad y con el Banco de España.

Comisiones: apertura, amortización anticipada y subrogación

Más allá del interés, una hipoteca puede llevar comisiones que conviene revisar antes de firmar:

• Comisión de apertura: un importe que algunas entidades cobran al formalizar el préstamo. No todos los bancos la aplican, así que es un punto a negociar.
• Comisión por amortización anticipada: se aplica si decide devolver parte o todo el préstamo antes de tiempo. La normativa fija límites, y sus condiciones dependen de si la hipoteca es fija, variable o mixta. Si prevé amortizar pronto, pregunte por este punto expresamente.
• Comisión por subrogación: relevante si en el futuro quiere trasladar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones. Conocerla de antemano le da margen de maniobra.

Hipotecas para no residentes: particularidades

En zonas con fuerte demanda internacional, como muchas islas de Canarias, es frecuente que compradores no residentes soliciten financiación en España. Hay algunas particularidades a tener en cuenta:

• Las entidades suelen aplicar condiciones distintas a los no residentes, y en general el porcentaje que financian tiende a ser más conservador, por lo que puede necesitarse una entrada mayor.
• Le pedirán documentación de sus ingresos en el país de origen, a menudo traducida y con ciertos requisitos formales.
• Necesitará el NIE (Número de Identidad de Extranjero) y una cuenta bancaria en España para domiciliar las cuotas.

Como cada banco tiene su política, lo mejor es comparar varias entidades. En el equipo de Ziegel podemos orientarle sobre el proceso y ayudarle a encontrar la vivienda adecuada entre nuestras propiedades disponibles.

¿Cómo comparar ofertas de hipoteca?

Antes de decidirse, le recomendamos poner varias ofertas sobre la mesa y compararlas con los mismos criterios:

• Mire la TAE, no solo el TIN, para comparar el coste real.
• Revise el tipo (fijo, variable o mixto) y, en variable, el diferencial sobre el Euríbor.
• Calcule el coste de la vinculación y reste el ahorro real que le aporta.
• Compruebe comisiones de apertura, amortización anticipada y subrogación.
• Confirme el plazo y cómo afecta a la cuota y al total de intereses.

Un buen punto de partida es saber cuánto vale realmente el inmueble que le interesa y, si va a vender otro para dar la entrada, cuánto puede obtener por él. Puede usar nuestra herramienta para valorar su propiedad en instantes y ver con más claridad sus números. Y si quiere seguir formándose antes de dar el paso, en nuestra sección sobre comprar encontrará más guías prácticas.

Con las ideas claras, la conversación con el banco es mucho más fácil y usted decide desde una posición informada. Ese es, precisamente, el acompañamiento que buscamos ofrecerle en cada compra, tanto en Canarias como en Madrid.

Aviso: guía informativa, no es asesoramiento financiero; confirme condiciones con su entidad y con el Banco de España.