Vender tu vivienda: así tributa la ganancia, entre el 19% y el 28%

Cuando vendes una vivienda por más de lo que pagaste al comprarla, esa diferencia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. La escala actual va del 19% al 28%, por tramos, y aquí es donde muchos propietarios se llevan sorpresas: no se paga un tipo fijo sobre todo el beneficio, sino que la ganancia se va repartiendo por franjas, igual que ocurre con el resto de la renta.

El resultado final depende de varios factores: cuánto ganaste realmente (descontando gastos e impuestos de la compra y la venta), si tienes derecho a alguna exención y, sobre todo, si conoces bien la letra pequeña de la normativa. Te lo explicamos con calma.

Cómo se calcula el tipo que pagas

La ganancia patrimonial se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición (lo que pagaste, más gastos e impuestos asociados a la compra, como notaría, registro o el ITP) y los gastos de la propia venta (agencia, plusvalía municipal, certificado energético). El resultado es la base sobre la que se aplica la escala del ahorro:

• Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%.
• De 6.000 a 50.000 euros: 21%.
• De 50.000 a 200.000 euros: 23%.
• De 200.000 a 300.000 euros: 27%.
• Más de 300.000 euros: 28%.

Esto significa que si vendes con una ganancia de 80.000 euros, no pagas el 23% sobre toda esa cantidad: los primeros 6.000 euros tributan al 19%, el siguiente tramo hasta 50.000 euros al 21%, y solo el resto, hasta los 80.000 euros, al 23%. El tipo efectivo final suele quedar por debajo del tipo marginal que ves en la tabla.

Las exenciones que te puedes estar perdiendo

La letra pequeña está, sobre todo, en los supuestos que permiten no tributar o reducir la factura:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en comprar otra que también vaya a serlo, en un plazo de dos años, puedes quedar exento total o parcialmente de tributar por la ganancia.
• Mayores de 65 años: quedan exentos de tributar por la venta de su vivienda habitual, reinviertan o no el dinero en otra vivienda.
• Dación en pago: en determinados supuestos de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, la ganancia también puede quedar exenta.

Si no se cumplen estos requisitos, toda la ganancia tributa según la escala general, sin rebajas adicionales por tiempo de tenencia del inmueble (los antiguos coeficientes de abatimiento solo se aplican, con topes muy limitados, a inmuebles comprados antes de 1995).

Qué significa si vas a vender

Antes de poner precio o aceptar una oferta, conviene hacer el cálculo con cifras reales: cuánto costó la compra con todos los gastos, cuánto vas a gastar en la venta y qué ganancia neta te queda. Ese número, y no el precio de venta, es el que determina tu factura fiscal. Algunas situaciones prácticas:

• Si vas a comprar otra vivienda habitual con el dinero de la venta, revisa el plazo de dos años para la reinversión antes de decidir cuándo firmas.
• Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, no necesitas reinvertir para estar exento: es automático.
• Si vendes una segunda residencia o un inmueble heredado, no hay exención por edad ni por reinversión: toda la ganancia tributa por la escala.

En Canarias, el IGIC no afecta a esta tributación (es un impuesto estatal sobre la renta), pero sí conviene tener en cuenta la plusvalía municipal y los gastos específicos de cada ayuntamiento a la hora de calcular la ganancia neta. En Madrid, donde los precios medios son más altos, el tramo del 27% o el 28% aparece con más frecuencia en ventas de vivienda habitual de varias décadas de antigüedad.

Qué significa si vas a comprar

Si eres comprador, esta fiscalidad también te interesa indirectamente: muchos vendedores ajustan su precio de salida o el margen de negociación en función de lo que les va a quedar tras pagar al fisco. Entender su situación (si es mayor de 65 años, si va a reinvertir, si es una herencia) te ayuda a entender su margen real para negociar.

Lo que haría Ziegel

En Ziegel calculamos con el propietario, antes de firmar el encargo, cuánto le queda realmente tras vender: gastos, impuestos y la tributación de la ganancia, con las calculadoras de CoreConnect que usan los tipos verificados y entregan un informe en PDF. No sustituye la declaración de la renta ni es asesoría fiscal, pero evita sorpresas de última hora y ayuda a decidir con datos, no con intuiciones, si conviene vender ahora o esperar, o si merece la pena reinvertir en otra vivienda habitual.

Fuente: Expansión.