Impuesto a pisos vacíos y segundas residencias: así sube la factura desde 2027

Si tienes una segunda vivienda —ya sea un piso vacío, una casa de veraneo o un inmueble heredado que no alquilas— es probable que a partir de 2027 pagues más por ella en la declaración de la renta. La reforma fiscal en marcha cambia el modo en que se calcula la llamada renta inmobiliaria imputada, el concepto por el que Hacienda considera que obtienes un rendimiento ficticio por tener una propiedad sin explotar, e introduce una escala progresiva que endurece la tributación para los inmuebles de mayor valor.

Hasta ahora, este cálculo era prácticamente plano: se aplicaba, con carácter general, un porcentaje fijo sobre el valor catastral del inmueble (algo mayor si el catastro no se había revisado en la última década). Con el cambio anunciado, ese porcentaje deja de ser único y pasa a depender del valor de la vivienda, de forma que cuanto más vale el inmueble, mayor es el tipo que se aplica.

Qué es la renta inmobiliaria imputada y por qué te afecta

La renta imputada no es un impuesto nuevo: existe desde hace décadas y se declara cada año en el IRPF por cualquier inmueble urbano que no sea la vivienda habitual ni esté alquilado (o generando otro rendimiento). Afecta, por tanto, a:

• Segundas residencias o casas de vacaciones.
• Pisos heredados que se mantienen vacíos.
• Locales o garajes sin uso ni alquiler.
• Viviendas compradas como inversión que no se han puesto en el mercado del alquiler.

El importe resultante se suma a la base imponible general del IRPF y tributa según el tipo marginal de cada contribuyente. Con el nuevo sistema progresivo, el efecto se nota especialmente en viviendas de valor catastral alto: a mayor valor, mayor porcentaje de imputación y, por tanto, mayor cuota final.

Desde cuándo se aplica y a quién afecta

Según la reforma, el nuevo cálculo entraría en vigor con la declaración correspondiente al ejercicio 2027, es decir, en la renta que se presentará en la primavera de 2028. La fuente no concreta todavía los tramos exactos de la escala ni los porcentajes definitivos para cada nivel de valor catastral, por lo que ese detalle queda pendiente de que se publique la norma final. Lo que sí parece claro es el criterio: quien tenga una segunda vivienda de valor elevado pagará proporcionalmente más que quien tenga un inmueble modesto, frente al tipo único que se aplicaba hasta ahora.

Qué significa si tienes una segunda residencia

Para quien ya es propietario de una segunda vivienda, el cambio implica revisar varias cosas antes de que llegue 2027:

• Comprobar el valor catastral actualizado de la vivienda, porque de él dependerá el nuevo tipo de imputación.
• Valorar si compensa alquilarla, aunque sea de forma ocasional (temporada o vacacional), ya que un inmueble alquilado tributa por el rendimiento real del alquiler y no por la renta imputada, lo que en muchos casos resulta más favorable si se gestiona bien la fiscalidad del alquiler.
• Revisar la situación de pisos heredados en proindiviso, donde varios propietarios imputan la renta en proporción a su cuota, y que con la nueva escala pueden ver cambiar el cálculo si el inmueble tiene un valor catastral alto.

En Canarias, donde buena parte de las segundas residencias son viviendas vacacionales en zonas turísticas de Gran Canaria o Tenerife, muchos propietarios ya se plantean el alquiler turístico o de temporada como alternativa a mantener el inmueble vacío. La nueva escala progresiva puede ser un argumento más para dar ese paso, aunque siempre conviene valorarlo caso por caso con la documentación del inmueble en regla. En Madrid, donde el valor catastral de las viviendas suele ser más alto que la media nacional, el impacto de la escala progresiva se notará con más fuerza en barrios y municipios de mayor precio.

Qué significa si vas a comprar una segunda vivienda

Si estás pensando en comprar una casa de vacaciones o un inmueble como inversión sin intención de alquilarlo de forma continua, este cambio es un factor más a incluir en los números antes de firmar. No altera el precio de compra ni los gastos de la operación, pero sí el coste fiscal de mantener esa vivienda año tras año si decides no explotarla. Conviene pedir el valor catastral del inmueble antes de comprar y hacer una estimación de cómo quedaría la imputación con los tramos que se vayan conociendo, para no llevarse sorpresas en la declaración de la renta dos años después de la compra.

Lo que haría Ziegel

Antes de que se publiquen los tramos definitivos, lo razonable es no tomar decisiones precipitadas, pero sí empezar a ordenar la documentación: valor catastral actualizado, escrituras y, si hay varios propietarios, el reparto de cuotas. Si tienes una segunda vivienda que llevas tiempo sin usar, este es también un buen momento para valorar con calma si te interesa ponerla en alquiler, venderla o mantenerla, comparando qué opción te compensa con los datos reales del inmueble y no solo con la futura subida fiscal. En Ziegel podemos ayudarte a valorar la vivienda con datos de mercado actuales y a estudiar las distintas alternativas antes de decidir.

Fuente: El Confidencial.