El Banco de España publica los índices de octubre para hipotecas y amortizaciones

El Banco de España ha publicado, mediante resolución del 1 de octubre de 2026, los índices y tipos de referencia que se usarán durante este mes para dos cálculos muy técnicos pero con efecto directo en el bolsillo de miles de hipotecados: la compensación por riesgo de tipo de interés y el diferencial para obtener el valor de mercado de los préstamos que se cancelan antes de tiempo. Dicho así suena abstracto, pero afecta a cualquiera que tenga una hipoteca a tipo fijo y se plantee amortizarla anticipadamente, venderla o cambiarla de banco.

Qué publica exactamente el Banco de España

Cada mes, el Banco de España difunde en el BOE una batería de índices oficiales (como el IRPH o distintos tipos de referencia del mercado hipotecario) que sirven de base para varios cálculos regulados: desde la actualización de cuotas en hipotecas variables hasta, en este caso, la fórmula que determina cuánto puede cobrar un banco si un cliente cancela anticipadamente una hipoteca a tipo fijo y el tipo de interés ha bajado desde que se firmó el préstamo.

La resolución de octubre de 2026 actualiza esos valores de referencia con los datos más recientes disponibles. Son cifras técnicas que entidades, notarías y despachos especializados usan para hacer los cálculos exactos; el BOE no detalla aquí un cambio de política, sino la actualización periódica obligatoria de estos índices.

Por qué importa la compensación por riesgo de tipo de interés

Cuando alguien contrata una hipoteca a tipo fijo, el banco asume que cobrará ese interés durante toda la vida del préstamo. Si los tipos de mercado bajan y el cliente decide cancelar la hipoteca antes de tiempo (por ejemplo, al vender la vivienda o al refinanciarla con otra entidad), el banco puede verse perjudicado porque pierde esa rentabilidad futura. Para compensarlo, la ley permite cobrar una comisión que se calcula comparando el tipo fijado en el contrato con el valor de mercado del préstamo en ese momento, usando precisamente los índices que ahora se publican.

En la práctica, esto significa que la comisión que puede llegar a pagar un hipotecado por cancelar anticipadamente no es un porcentaje fijo cualquiera, sino que depende de estos índices oficiales mes a mes. Por eso la publicación regular en el BOE no es un trámite menor: de ella sale la referencia que usan las entidades para justificar el importe que cobran.

Qué significa si tienes una hipoteca a tipo fijo

Si estás pensando en vender tu vivienda, amortizar anticipadamente o cambiar de banco una hipoteca a tipo fijo, conviene tener presente que:

• La comisión por riesgo de tipo de interés solo aplica si existe pérdida financiera para el banco, es decir, si los tipos han bajado respecto al momento de la firma.
• El cálculo se basa en índices oficiales publicados mensualmente, no en una cifra que decida libremente la entidad.
• Tienes derecho a pedir a tu banco el desglose del cálculo y comprobar que se ha aplicado el índice correcto del mes correspondiente.
• Si vas a vender una vivienda con hipoteca fija pendiente de cancelar, este dato puede influir en los gastos que asumes en la operación, así que conviene pedir una simulación con antelación.

Esto es especialmente relevante en mercados con alta rotación de vivienda, como el de Madrid o el de las islas, donde muchas compraventas implican cancelar una hipoteca existente para liberar la vivienda de cargas antes de la firma ante notario.

Qué significa si vas a comprar

Para quien compra, el efecto es más indirecto: si adquieres una vivienda que tiene una hipoteca a tipo fijo pendiente de cancelación, es el vendedor quien suele asumir esa comisión en la mayoría de los casos, pero conviene que ambas partes conozcan el importe antes de firmar las arras, para evitar sorpresas de última hora que retrasen o encarezcan la operación. Pedir a la entidad bancaria una cifra actualizada con los índices vigentes del mes de la firma es la forma más segura de evitar desajustes.

Lo que haría Ziegel

Cuando gestionamos una venta con una hipoteca a tipo fijo todavía viva, pedimos a la entidad bancaria el cálculo actualizado de la cancelación antes de fijar el precio final y el reparto de gastos entre las partes, para que tanto quien vende como quien compra sepan con qué cifra exacta van a la notaría. No es un trámite que se pueda estimar a ojo: depende de estos índices oficiales que cambian cada mes, así que conviene revisarlos cerca de la fecha de firma, no meses antes.

Fuente: BOE · Boletín Oficial del Estado.