Comprar para alquilar en Canarias: así se calcula la rentabilidad real

Es habitual ver anuncios que prometen rentabilidades de alquiler muy atractivas en Canarias. El problema es que esa cifra casi siempre se calcula sobre el ingreso bruto, sin restar impuestos, gastos de compra ni los costes de mantener la vivienda alquilada año tras año. Si vas a comprar para alquilar, la rentabilidad que de verdad importa es la que queda después de todo eso, y suele ser bastante más modesta de lo que parece en un primer vistazo.

En este artículo te explicamos, paso a paso, qué conceptos hay que tener en cuenta para calcular una rentabilidad realista en el mercado canario, con sus particularidades fiscales propias del Archipiélago.

Por qué la rentabilidad bruta engaña

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra de la vivienda. Es un cálculo rápido, útil para comparar viviendas entre sí a primera vista, pero no refleja lo que realmente acaba en tu bolsillo. Entre el precio de compra y el primer alquiler cobrado hay una serie de gastos e impuestos que, en conjunto, pueden suponer un porcentaje significativo sobre el precio de la vivienda. Y una vez alquilada, hay gastos recurrentes que también restan rentabilidad cada año.

Gastos e impuestos en el momento de la compra

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si compras vivienda de segunda mano, o IGIC si es obra nueva, con sus tipos propios de Canarias (distintos a los del IVA en la Península). Conviene consultar siempre el tipo vigente en la web de la Agencia Tributaria Canaria, porque puede variar.
• Notaría y Registro de la Propiedad, con honorarios regulados en función del precio de la escritura.
• Gestoría, si delegas la tramitación de impuestos y registro.
• Hipoteca, si financias la compra: tasación, apertura (si la hubiera) y, en su caso, seguro vinculado.
• Reformas o puesta a punto antes de poner la vivienda en alquiler.

Gastos recurrentes una vez alquilada

• Comunidad de propietarios, IBI y, si aplica, tasa de basuras.
• Seguro del hogar y, si lo contratas, seguro de impago de alquiler.
• Mantenimiento y reparaciones: electrodomésticos, pintura, averías puntuales.
• Periodos vacíos entre inquilinos, que reducen los meses efectivos de ingreso al año.
• Gestión del alquiler, si delegas en un profesional la búsqueda de inquilino, los contratos o las incidencias.

El impuesto que más se olvida: el IRPF sobre el alquiler

El rendimiento neto que obtienes por alquilar una vivienda tributa en tu declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario. La normativa estatal contempla reducciones sobre ese rendimiento en determinados casos (por ejemplo, cuando el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino), pero los porcentajes y requisitos han cambiado en los últimos años y conviene comprobarlos en la web de la Agencia Tributaria o con quien te lleve la declaración, porque no son los mismos para todos los contratos ni todas las situaciones.

Este es, probablemente, el gasto que más gente olvida al calcular su rentabilidad: no es un gasto único en el momento de comprar, sino un porcentaje que se repite cada año sobre el beneficio obtenido.

Qué significa esto si vas a comprar para alquilar en Canarias

En la práctica, para tener una cifra fiable antes de decidirte por una vivienda, conviene hacer el cálculo en varias capas:

1. Rentabilidad bruta: ingreso anual de alquiler entre precio de compra.
2. Rentabilidad tras gastos de compra: suma al precio de compra el ITP o IGIC, notaría, registro y gestoría, y vuelve a dividir el ingreso anual entre ese total.
3. Rentabilidad neta anual: resta al ingreso anual los gastos recurrentes (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, posibles meses vacíos) antes de dividir entre el precio total de adquisición.
4. Rentabilidad neta-neta: aplica también el efecto del IRPF sobre el rendimiento obtenido, según tu situación personal.

El mercado canario tiene además algunas particularidades propias: la presión turística en zonas del sur de Gran Canaria y Tenerife eleva precios de compra y puede tentar a plantearse el alquiler vacacional en lugar del residencial, una opción con normativa, licencias y fiscalidad distintas que conviene valorar aparte. Y si compras como no residente, hay matices fiscales adicionales que también merece la pena confirmar con antelación.

Qué significa si buscas inquilino, no comprador

Si tu intención es alquilar y no vender, la zona y el tipo de inquilino objetivo condicionan buena parte de la rentabilidad real. Una vivienda cerca de zonas de empleo estable o de universidades suele tener menos rotación y menos meses vacíos que una pensada para alquiler vacacional dependiente de temporada. Calcular la ocupación media esperada, y no solo el precio de mercado del alquiler, es tan importante como mirar el precio de compra.

Lo que haría Ziegel

Antes de firmar nada, pide siempre un cálculo que incluya todos los gastos de compra y una estimación realista de gastos anuales y de ocupación, no solo el ingreso bruto anunciado. En CoreConnect, nuestros agentes trabajan con calculadoras propias de gastos de compra por comunidad y de rentabilidad del alquiler, con los tipos verificados, para que la cifra que manejes antes de decidir sea lo más cercana posible a la realidad. Y si lo que necesitas es confirmar un tipo impositivo concreto, remitimos siempre a la fuente oficial antes de dar nada por cerrado.

Encuentra la vivienda que de verdad encaja con tu inversión

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