Alquiler temporal: por qué ya no compensa usarlo para ahorrarse la inmobiliaria

En los últimos meses se ha repetido mucho una fórmula: el propietario no quiere pagar a la inmobiliaria, así que firma un «contrato de temporada» y el inquilino paga la comisión. Parecía una solución cómoda para todos. Desde el 8 de octubre de 2026 ya no lo es.

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, cambia las reglas del alquiler temporal. Para quien lo usaba como atajo, ahora tiene más riesgos que ventajas. Se lo contamos sin tecnicismos.

Lo primero: ¿qué es ahora un alquiler temporal?

Es el que se firma con alguien que está fuera de su casa de forma temporal y por un motivo concreto: un traslado de trabajo, unos estudios, un tratamiento médico, una obra en su vivienda… Además:

• El motivo tiene que constar en el contrato, y si hay problemas es el propietario quien debe demostrarlo.
• Dura más de 31 días y, por regla general, como máximo 12 meses, prórrogas incluidas.
• El inquilino puede irse a partir del primer mes, avisando con 10 días y sin penalización.
• Las reparaciones son cosa del propietario, también las pequeñas. Si no responde en cinco días hábiles, el inquilino puede arreglarlo y descontárselo del alquiler.
• Se aplican los límites de renta en zonas tensionadas, igual que en el alquiler normal.

El gran riesgo: que el contrato «temporal» se convierta en uno de cinco años

El contrato pasa a ser de vivienda habitual, con efectos desde el primer día, en tres casos:

1. No hay un motivo real y justificado, o no figura en el contrato.
2. Se superan los 12 meses sin justificación.
3. Se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino en la misma vivienda.

En la práctica, el propietario que creía tener un contrato de unos meses puede encontrarse con un inquilino con derecho a quedarse hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa), más las prórrogas. A eso se suma la prórroga extraordinaria que introduce el mismo decreto: hasta dos años más a petición del inquilino en contratos que venzan antes de finales de 2028. Y las subidas de renta quedan limitadas a un 2 % anual hasta el 31 de diciembre de 2027.

«Que pague el inquilino» ya no vale

El decreto deja claro que no se pueden cobrar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni los de formalización del contrato, y eso incluye ahora el alquiler temporal. Tampoco el IBI ni el seguro de impago. Así que el argumento de «hago temporada para no pagar yo la agencia» ha dejado de tener sentido: los gastos de gestión ya no pueden ir al inquilino en ningún caso.

Lo que el propietario pierde en Hacienda

Esto es lo que casi nadie cuenta. Quien alquila una vivienda como residencia habitual del inquilino puede aplicar en su declaración de la renta una reducción del rendimiento del alquiler que va del 50 % al 100 %, según el caso: si mantiene o baja la renta, si es la primera vez que la alquila, si está en zona tensionada, la edad del inquilino…

Hacienda no aplica esa reducción al alquiler de temporada: considera que no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Algún tribunal ha dado la razón al propietario en casos concretos, pero eso supone recurrir y pleitear.

Un ejemplo sencillo: una vivienda alquilada en 1.000 € al mes que deja un rendimiento neto de 9.000 € al año. Con una reducción del 50 %, el propietario tributa por 4.500 € en lugar de por 9.000 €. Según su tramo de IRPF, puede ahorrarse entre 1.300 y 2.000 € al año, cada año que dure el contrato. Eso supera con creces lo que cuesta una buena gestión profesional del alquiler, que se paga una sola vez.

Y si se anuncia, cuidado con lo que se publica

Los anuncios de alquiler tienen que incluir, cuando corresponda, el índice de referencia de la zona, el límite de renta aplicable, el código de registro de la vivienda y si el propietario es gran tenedor. Las multas van desde 100.000 € hasta 1.000.000 € o el 2 % de la facturación.

Entonces, ¿cuándo tiene sentido un alquiler temporal?

Cuando de verdad lo es: un profesional desplazado unos meses, un estudiante de un curso concreto, una familia en obras… y con el motivo bien documentado. Para todo lo demás, a un propietario le suele compensar más un contrato de vivienda habitual bien hecho: inquilino estudiado, garantías adecuadas, renta bien fijada y la reducción fiscal a su favor.

Para los agentes: qué revisar desde hoy

• Antes de proponer un contrato temporal, pidan el justificante del motivo (contrato de trabajo, matrícula, informe médico, licencia de obra…) y que quede reflejado en el contrato.
• No cobren honorarios al inquilino por la gestión del alquiler. Los honorarios de la operación los paga el propietario.
• Si un inquilino les encarga a ustedes que le busquen vivienda, eso es un servicio distinto: tiene que firmarlo él por escrito, conociendo el precio, y antes de empezar. Y nunca sobre viviendas que ustedes llevan para el propietario.
• Repasen los contratos de temporada que tengan vivos: siguen como estaban hasta que venzan, pero si se renuevan, ya entran en las reglas nuevas.
• Utilicen este artículo con el propietario: la reducción fiscal y el riesgo de quedarse con un contrato de cinco años convencen más que cualquier argumento comercial.

Una advertencia importante

Con las Cortes disueltas y elecciones el 29 de noviembre, el decreto tiene que convalidarlo la Diputación Permanente en 30 días. Si no lo convalida, decae. Mientras tanto está en vigor y se aplica. Actualizaremos este artículo en cuanto haya novedades.

Si tienen una vivienda en alquiler, o piensan alquilarla, en Canarias o en Madrid, escríbannos y lo revisamos con ustedes.

Artículo informativo, actualizado a 13 de octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal de cada caso.