Alquilar tu piso: por qué tu IRPF puede bajar un 15% o hasta un 100%

Si tienes un piso en alquiler, la factura que pagas a Hacienda por esos ingresos puede variar muchísimo según cómo esté redactado el contrato. No es una cuestión de suerte: la ley permite reducciones que van desde el 15% hasta el 100% del rendimiento neto, y la diferencia la marcan detalles muy concretos que muchos propietarios desconocen o pasan por alto al firmar.

Así lo explica un abogado fiscalista consultado por El Confidencial, que insiste en que la rebaja no depende de la suerte del inquilino ni de la zona, sino de cláusulas y condiciones que están al alcance de cualquier propietario que alquile con cabeza.

Qué reducciones existen y de qué dependen

Desde la reforma de la Ley de Vivienda, las reducciones aplicables al rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual ya no son un porcentaje único: dependen de las condiciones del contrato y de las características del inmueble o del inquilino. En líneas generales, cuanto más se ajuste el alquiler a los objetivos de política de vivienda —precios contenidos, zonas tensionadas, inquilinos jóvenes o viviendas rehabilitadas—, mayor es el beneficio fiscal.

• La reducción general, sin más requisitos que alquilar como vivienda habitual, es la más baja.
• Hay porcentajes intermedios para contratos en zonas de mercado tensionado con rebaja de renta respecto al contrato anterior.
• El tramo más alto, el 100%, se reserva a situaciones muy concretas, como el alquiler a inquilinos jóvenes en zonas tensionadas con una renta por debajo de ciertos límites.

El matiz importante es que estas reducciones no se aplican de oficio: hay que acreditar que se cumplen los requisitos, y eso empieza por cómo se redacta el contrato de arrendamiento.

El contrato, la pieza que lo cambia todo

El fiscalista subraya que el contrato de alquiler no es un simple trámite: es el documento que determina qué reducción vas a poder aplicarte en la declaración de la renta. Un contrato mal redactado, sin las cláusulas o referencias necesarias, puede dejar al propietario en el escalón más bajo de reducción aunque de hecho cumpla condiciones para acceder a uno mayor.

Entre los elementos que marcan la diferencia están la zona donde está situada la vivienda (si está declarada como tensionada o no), la edad del inquilino, si el contrato es una renovación con rebaja de precio respecto al anterior, y si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación reciente. Todos estos datos deben quedar reflejados o ser demostrables documentalmente para poder justificarlos ante Hacienda.

Qué significa si vas a alquilar tu vivienda

Para un propietario que se plantea poner su piso en alquiler, esto tiene una consecuencia práctica muy clara: antes de firmar nada conviene revisar si la vivienda está en una zona tensionada y qué perfil de inquilino puede optar al contrato, porque de ello depende buena parte de lo que realmente vas a ingresar netos una vez descontado el IRPF.

• Comprueba si el municipio o la zona donde está tu vivienda ha sido declarada como mercado residencial tensionado.
• Si vas a renovar un contrato, valora si una rebaja de renta te puede compensar vía reducción fiscal.
• Guarda toda la documentación que acredite rehabilitaciones, certificados energéticos o condiciones del inquilino que puedan justificar una reducción mayor.
• No dejes la redacción del contrato al azar: cada cláusula puede tener efecto directo en tu declaración de la renta del año siguiente.

En Canarias, donde las zonas tensionadas son menos numerosas que en grandes capitales peninsulares, este factor pesa menos en la práctica, pero conviene revisarlo igualmente municipio a municipio, ya que las declaraciones de zona tensionada pueden actualizarse. En Madrid, donde sí hay zonas declaradas, la diferencia entre un contrato bien planteado y uno genérico puede suponer varios cientos de euros al año en el resultado de la declaración.

Qué significa si vas a alquilar y declarar correctamente

Para quien ya tiene un piso alquilado, el mensaje es igual de directo: revisa el contrato vigente antes de presentar la próxima declaración. Si cumples requisitos para una reducción mayor que la que estás aplicando, puede merecer la pena regularizar la situación o, si el contrato lo permite, renegociar algunas condiciones con el inquilino de cara a la renovación.

No se trata de inventar requisitos ni de forzar la letra del contrato, sino de aprovechar correctamente lo que la normativa ya contempla cuando la situación real del alquiler encaja en esos supuestos.

Lo que haría Ziegel

En Ziegel acompañamos a los propietarios no solo en la venta, también quienes nos consultan sobre alquiler reciben orientación sobre cómo debe quedar reflejado el contrato para no perder reducciones fiscales a las que tienen derecho. Nuestro respaldo documental incluye revisar que la zona, el perfil del inquilino y las condiciones del contrato estén correctamente acreditados, de forma que cuando llegue la declaración de la renta no haya sorpresas desagradables ni oportunidades perdidas.

Fuente: El Confidencial.