Rivas frena la vivienda protegida extra en suelo privado: ¿qué pasa con esos pisos?

Rivas Vaciamadrid ha decidido que los incrementos de edificabilidad que permite la normativa madrileña para construir más vivienda protegida solo se apliquen en parcelas de titularidad pública. En la práctica, esto cierra la puerta a que promotoras privadas levanten pisos adicionales de VPO en sus propios suelos, justo cuando la falta de vivienda asequible es uno de los problemas más repetidos en el área metropolitana de Madrid. Según los cálculos de una inmobiliaria afectada, la medida deja fuera de juego más de 70 viviendas que ya tenía proyectadas.

La ley madrileña de vivienda permite a los promotores aumentar la edificabilidad de una parcela si ese incremento se destina a vivienda protegida, una fórmula pensada para sumar oferta asequible sin necesidad de buscar nuevo suelo urbanizable. Rivas ha optado por limitar ese mecanismo a los terrenos que son del propio Ayuntamiento, dejando fuera a los privados que querían acogerse a él.

Qué cambia exactamente en Rivas

Hasta ahora, cualquier propietario de suelo urbano en Rivas podía plantear un proyecto que incorporase ese plus de edificabilidad siempre que el excedente se destinara a VPO. Con la nueva interpretación municipal, esa vía queda reservada a las parcelas públicas, de modo que los promotores privados que ya tenían proyectos avanzados se quedan sin poder ejecutar ese incremento.

• La ley autonómica habilita el incremento de edificabilidad para VPO en general, sin distinguir entre suelo público y privado.
• El Ayuntamiento de Rivas restringe esa posibilidad a sus propios terrenos.
• Una promotora cifra en más de 70 las viviendas que dejarán de construirse por esta limitación.

El contexto: una ciudad que necesita más vivienda asequible

Rivas Vaciamadrid es uno de los municipios del sur de Madrid con más presión demográfica y, a la vez, con precios que han ido convergiendo con los de la capital en los últimos años. La vivienda protegida es, junto con el alquiler asequible, una de las pocas palancas reales para que familias con rentas medias puedan acceder a una vivienda en propiedad sin salir del área metropolitana. Cualquier decisión que reduzca la oferta potencial de VPO, en un momento de escasez generalizada, tiene un efecto directo sobre los precios y sobre las listas de espera de quienes buscan este tipo de vivienda.

La justificación habitual de este tipo de restricciones suele ser evitar que el incremento de edificabilidad se use como excusa para densificar zonas ya consolidadas o para que el beneficio urbanístico quede en manos de promotores privados en vez de revertir en suelo público. Pero el resultado práctico, al menos a corto plazo, es menos vivienda protegida de la que la propia ley permitía.

Qué significa si vas a comprar vivienda protegida en la zona

Si tu idea es acceder a una VPO en Rivas o en municipios cercanos del sur de Madrid, esta decisión reduce, de entrada, el volumen de oferta que podría haber llegado al mercado en los próximos años. Conviene tener en cuenta:

• Los más de 70 pisos que calcula la promotora afectada no entrarán en el mercado salvo que el Ayuntamiento revise su criterio o los promotores recurran la decisión.
• La vivienda protegida que sí se construya en Rivas quedará concentrada en suelo público, lo que depende del ritmo con que el Ayuntamiento licite o urbanice esas parcelas.
• En un mercado con poca oferta de VPO, los plazos de adjudicación tienden a alargarse y la presión sobre el precio de la vivienda libre no baja.

Si estás en proceso de búsqueda de vivienda protegida, merece la pena seguir de cerca tanto los suelos públicos que el Ayuntamiento vaya desarrollando como las promociones privadas ya aprobadas antes de este cambio de criterio, que podrían no verse afectadas.

Qué significa si tienes suelo o un proyecto de VPO en marcha

Para promotores y propietarios de suelo en Rivas con proyectos de vivienda protegida en tramitación, esta decisión municipal añade incertidumbre jurídica y económica:

• Los números de viabilidad de un proyecto cambian notablemente si se pierde la posibilidad de construir ese incremento de edificabilidad.
• Puede abrirse un periodo de recursos o negociación entre promotores y Ayuntamiento, como apunta la propia noticia al recoger el cálculo de una inmobiliaria afectada.
• Conviene revisar con detalle la licencia o el planeamiento concreto de cada parcela antes de dar por perdido el incremento, porque la aplicación de la medida puede no ser idéntica en todos los casos.

Lo que haría Ziegel

Si gestionas suelo o un proyecto de VPO en Rivas afectado por este criterio municipal, lo primero es revisar con calma la documentación urbanística de la parcela y el estado real de la tramitación, para saber si el proyecto queda dentro o fuera del cambio. Si buscas vivienda protegida en el sur de Madrid, es buen momento para ampliar el radio de búsqueda a municipios cercanos y mantenerte informado sobre las promociones en suelo público que vaya sacando el Ayuntamiento. En Ziegel no gestionamos directamente VPO, pero si tu operación implica suelo o un desarrollo residencial en la zona, podemos ayudarte a valorar el contexto de mercado antes de tomar una decisión.

Fuente: El Mundo.