España tiene suelo para 7 millones de viviendas, pero no se construyen

El dato suena casi a contradicción: en plena crisis de acceso a la vivienda, España tiene suelo urbano vacante suficiente para levantar casi siete millones de viviendas, según recoge La Vanguardia. No faltan solares. Falta que esos solares se conviertan en pisos habitables, y ahí es donde se atasca buena parte del problema de oferta que llevamos años arrastrando.

No es un fenómeno nuevo. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, miles de parcelas quedaron paradas: algunas sin urbanizar, otras urbanizadas pero sin edificar, y muchas atrapadas en procesos administrativos, cambios de planeamiento o simplemente en manos de propietarios que no tienen prisa ni necesidad de construir. El resultado es un mapa de suelo disponible que convive, calle con calle, con la escasez de vivienda nueva que empuja los precios al alza en casi toda España.

Por qué hay tanto suelo parado

Las razones no son una sola, sino una combinación que se repite en distintos municipios:

• Lentitud urbanística: tramitar un plan parcial, aprobar un proyecto de urbanización o conseguir la licencia de obra puede llevar años en según qué ayuntamientos.
• Propiedad dispersa o pasiva: hay suelo en manos de bancos, fondos, herencias sin repartir o pequeños propietarios que no tienen capacidad ni intención de promover.
• Falta de infraestructuras: parcelas que sobre el papel son urbanizables pero que todavía necesitan redes de agua, luz o viales antes de poder edificarse.
• Rentabilidad incierta para el promotor: con los costes de construcción al alza, no todos los suelos salen a cuenta en todas las ubicaciones.

El efecto acumulado es que el suelo existe, pero no se mueve al ritmo que necesitaría un mercado con tanta demanda insatisfecha.

Qué significa si vas a comprar

Para quien busca piso, este dato explica en parte por qué la vivienda nueva tarda tanto en llegar y por qué, cuando llega, suele salir a precios altos: construir cuesta, y si además el suelo disponible no está en las zonas donde realmente hay demanda, el desajuste se mantiene. No es que no haya terreno en España; es que buena parte de ese terreno no está donde la gente quiere vivir, o tarda demasiado en activarse.

En Canarias, donde el suelo urbanizable es limitado por la propia orografía y por la normativa de protección del territorio, este problema se nota todavía más: cada solar parado en Gran Canaria o Tenerife pesa proporcionalmente más que en una gran ciudad peninsular con más superficie disponible. En Madrid, en cambio, el margen de suelo es mayor, pero la presión de la demanda también es mucho más alta.

Qué significa si vas a vender

Si eres propietario de un solar o de una parcela urbanizable que llevas años sin mover, este contexto juega a tu favor: la escasez de vivienda terminada hace que el suelo bien situado y con los papeles urbanísticos en regla tenga cada vez más interés para promotores e inversores. No es lo mismo un suelo con todas las licencias y la urbanización resuelta que uno que arrastra años de trámites pendientes: la diferencia de valor entre ambos puede ser muy notable.

Antes de plantear una venta, conviene tener claro en qué fase urbanística está exactamente la parcela, qué cargas o afecciones tiene y qué documentación respalda su situación legal. Un suelo bien documentado se vende más rápido y a mejor precio que uno con incertidumbres administrativas.

Lo que haría Ziegel

Si tienes un solar, una parcela o un suelo urbanizable parado y no sabes muy bien qué hacer con él, lo primero es aclarar su situación real: qué uso permite el planeamiento vigente, qué cargas tiene inscritas y qué documentación falta para que un comprador o promotor pueda tomar una decisión con garantías. En Ziegel contamos con respaldo administrativo y documental para revisar ese expediente antes de salir al mercado, y con una red de más de cien agentes en Canarias y Madrid que conoce bien qué perfiles de comprador buscan este tipo de activo en cada zona. Un suelo bien preparado no espera años a encontrar comprador.

Fuente: La Vanguardia.