Segundo decreto de vivienda: prórroga de 5 años e indemnización al inquilino

El BOE ha publicado el segundo Real Decreto de Vivienda, aprobado días antes en el Consejo de Ministros, que modifica de forma significativa la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La medida con más recorrido es la prórroga automática y sucesiva de los contratos de alquiler por periodos de cinco años, o siete años si el propietario es una persona jurídica (una empresa o sociedad patrimonial), cuando ninguna de las partes haya comunicado en tiempo y forma su voluntad de poner fin al contrato.

Junto a esta prórroga forzosa, el decreto introduce una indemnización obligatoria al inquilino cuando el propietario decida resolver el contrato sin apoyarse en alguno de los motivos que la propia norma reconoce como válidos. Son cambios que afectan directamente a cómo se redactan, se renuevan y se terminan los contratos de alquiler en toda España, también en Canarias y Madrid.

Qué cambia respecto a la normativa anterior

Hasta ahora, la LAU ya contemplaba prórrogas tácitas en determinados supuestos, pero el nuevo decreto las convierte en una renovación prácticamente automática y de largo plazo: si el casero o el inquilino no avisan con la antelación y en la forma que marca la norma de que quieren terminar el contrato, este se prorroga igualmente por otros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).

La otra novedad relevante, recogida también por Expansión, es que se reducen las obligaciones del inquilino que decide marcharse antes de que acabe el contrato: ya no tendría que indemnizar al propietario por ese abandono anticipado en los términos previos. En paralelo, si es el propietario quien quiere recuperar la vivienda sin que concurra una causa de las que la norma admite, deberá indemnizar al inquilino.

Este decreto se suma al anterior, el que limitó las subidas de renta mediante un índice de referencia estatal en vigor desde el 1 de octubre, que impide actualizar al alza los alquileres que ya superan ese índice y acota las subidas del resto hasta finales de 2027. No supone una rebaja automática de las rentas existentes, pero sí un techo a futuras subidas.

Qué significa si vas a alquilar tu vivienda

Para quien tiene un piso en alquiler o se plantea sacarlo al mercado, estos cambios piden repensar el contrato desde el principio:

• El compromiso real con un inquilino puede extenderse bastante más allá del plazo inicial pactado, porque si no se gestiona a tiempo el preaviso, el contrato se renueva solo.
• Recuperar la vivienda para uso propio, de un familiar o por venta exige encajar en los motivos que recoge la norma; fuera de ellos, hay que contar con una indemnización al inquilino.
• Si el propietario es una sociedad (muy habitual en edificios completos o grandes tenedores), el plazo de prórroga se amplía a siete años, no a cinco.

En Canarias, donde buena parte del parque de alquiler tiene propietarios particulares con una sola vivienda, conviene revisar bien los plazos y motivos de preaviso antes de firmar un contrato nuevo, y no dar por hecho fechas de recuperación de la vivienda que ya no se ajusten a la norma. En Madrid, con más peso de grandes tenedores y fondos, el salto a siete años de prórroga en el caso de personas jurídicas tiene un impacto directo en la planificación de la cartera de alquiler.

Qué significa si vas a buscar piso de alquiler

Para el inquilino, la lectura es la contraria: más estabilidad de partida. La prórroga automática reduce el riesgo de quedarse sin vivienda al término del contrato inicial si no hay un motivo de los que la norma admite, y la indemnización obligatoria al propietario que decida no renovar sin causa añade un coste disuasorio a las salidas injustificadas. Además, según recoge El Mundo, el inquilino que necesite marcharse antes de tiempo ve reducidas sus obligaciones de indemnizar al casero por ese abandono anticipado.

La calle sigue presionando, el decreto no cierra el debate

La publicación del decreto no ha calmado las protestas. Las acampadas por la vivienda que arrancaron en Madrid a finales de septiembre se han extendido a Sevilla, Barcelona, Santander o Las Palmas, y sus organizadores han anunciado que mantendrán las movilizaciones y preparan nuevas acciones, por considerar insuficiente lo aprobado. En paralelo, una encuesta del CIS citada por elDiario.es refleja que el 86% de los españoles cree que el derecho a una vivienda digna no está garantizado y el 83% piensa que el acceso a la primera vivienda empeorará o seguirá igual en los próximos años, un contexto que explica por qué cualquier decreto en esta materia genera reacciones tan divididas.

Lo que haría Ziegel

Con cambios de este calado en la LAU, lo prioritario es revisar los contratos de alquiler en vigor y los que estén por firmar: plazos de preaviso, motivos de resolución admitidos por la norma y qué sucede si no se comunica nada a tiempo. Desde Ziegel acompañamos a propietarios e inquilinos con respaldo administrativo y documental en la redacción y gestión de contratos, para que las fechas clave no se pasen por alto y cada parte sepa con qué margen cuenta antes de que el contrato se prorrogue por ley.

Fuentes: ABC, Expansión, El Mundo y elDiario.es.