La rentabilidad del alquiler cae un 25% desde 2018, según el propio Gobierno

El propio Ministerio de Vivienda lo admite en sus datos: la rentabilidad de poner un piso en alquiler ha caído un 25% desde 2018 y a cierre de 2025 se situaba en torno al 3%, por debajo de los bonos del Estado (4%) y de varios fondos de deuda. El dato aparece en el informe del Observatorio de Vivienda y Suelo, de publicación trimestral, justo en el mismo momento en que el Gobierno impulsa medidas para dejar a los propietarios sin actualización anual de la renta conforme a la inflación.

Qué dicen los datos y por qué importa

Según el resumen de la noticia, la caída de la rentabilidad del alquiler no es algo puntual: viene produciéndose de forma sostenida desde 2015. Esto significa que, año tras año, poner una vivienda en el mercado de arrendamiento ha ido perdiendo atractivo frente a otras alternativas de inversión, incluso frente a productos considerados más conservadores como la deuda pública.

El contraste es llamativo: mientras el informe oficial reconoce este deterioro, la propia Administración trabaja en limitar la capacidad de los propietarios para actualizar la renta con la inflación. La paradoja que señala la fuente es clara: se reconoce que el negocio es cada vez menos rentable y, al mismo tiempo, se recorta uno de los pocos mecanismos que permitía a los propietarios mantener el valor real de sus ingresos por alquiler.

Qué significa si tienes una vivienda en alquiler o piensas alquilarla

Si eres propietario y vives del alquiler, o te lo estás planteando, este contexto tiene consecuencias prácticas:

• Menos margen frente a la inflación. Sin actualización anual plena de la renta, el poder adquisitivo de lo que cobras cada mes puede quedar por detrás de la subida de precios general.
• Comparación con otras inversiones. Si la rentabilidad del alquiler ronda el 3% y hay alternativas que ofrecen más sin la gestión, el mantenimiento ni los riesgos de un inquilino, parte de los propietarios puede plantearse vender en lugar de alquilar.
• Menos oferta en el mercado. Si menos propietarios ven rentable alquilar, la consecuencia lógica es que salga menos vivienda en alquiler justo cuando la crisis habitacional ya aprieta en las grandes ciudades.

El matiz en Canarias y en Madrid

En Canarias, donde conviven el alquiler residencial y la vivienda vacacional, esta caída de rentabilidad puede acelerar un movimiento que ya se observa: propietarios que prefieren la venta directa, el alquiler turístico (donde la regulación es distinta) o simplemente mantener la vivienda vacía antes que asumir los riesgos de un alquiler de larga duración con rentas limitadas. Esto es especialmente sensible en islas con fuerte presión turística como Gran Canaria o Tenerife, donde la oferta de alquiler residencial ya es escasa.

En Madrid, donde los precios de compra son altos y el alquiler ha sido tradicionalmente una vía de rentabilidad para muchos pequeños propietarios, un recorte adicional del margen puede traducirse en menos pisos nuevos saliendo al mercado de arrendamiento, en un momento en que la demanda sigue siendo muy superior a la oferta disponible.

Qué significa si vas a vender

Si estás valorando si alquilar o vender tu vivienda, este dato del Observatorio es un argumento más a tener en cuenta:

• Compara la rentabilidad neta real de alquilar (descontando IRPF, comunidad, IBI, posibles impagos y gastos de mantenimiento) con lo que obtendrías vendiendo e invirtiendo ese capital en otro producto.
• Ten en cuenta que la rentabilidad bruta del 3% que menciona el informe no incluye estos gastos, por lo que la rentabilidad neta real puede ser todavía menor en muchos casos.
• Si decides vender, documenta bien el estado del inmueble y, si está alquilado, las condiciones del contrato vigente: puede influir en el precio y en el tipo de comprador interesado (inversor o para uso propio).

Lo que haría Ziegel

Antes de decidir entre alquilar o vender, lo razonable es hacer números con datos reales, no con sensaciones. En Ziegel calculamos la rentabilidad neta de tu vivienda en alquiler y la comparamos con lo que obtendrías en una venta, teniendo en cuenta gastos, fiscalidad y el contexto concreto de tu zona, ya sea en Canarias o en Madrid. No se trata de empujar hacia una u otra opción, sino de que decidas con la información completa sobre la mesa.

Fuente: ABC Economía.