Grandes caseros suben más el alquiler, pero explican solo el 18% de la subida

Un nuevo informe pone cifras a una intuición extendida entre los inquilinos: cuantas más viviendas tiene un casero, más sube el precio del alquiler. El estudio de EsadeEcPol, elaborado con datos del Panel de Hogares de la declaración de la renta, muestra que los propietarios con cinco o más viviendas en alquiler las han encarecido un 13,5% de media entre 2019 y 2023, casi el doble que quienes alquilan un solo piso, que han subido un 7,2% en el mismo periodo.

El dato tiene un matiz importante que recogen también otros medios que han analizado el mismo estudio: aunque los grandes arrendadores suben más, no son los principales responsables de la escalada de precios del alquiler en España. Según el informe, estos multipropietarios explicarían solo alrededor del 18% del encarecimiento total registrado en los últimos años. El resto se debe sobre todo a la falta de oferta y al aumento generalizado de precios en un mercado tensionado, no a la concentración de la propiedad.

Qué dice el informe exactamente

El estudio establece una escala progresiva según el número de viviendas en alquiler que declara cada arrendador particular (quedan fuera las empresas y los grandes fondos):

• Una vivienda: subida del 7,2% entre 2019 y 2023.
• Dos viviendas: subida del 8,2%.
• Tres viviendas: la subida ya es claramente superior, aunque el informe no detalla aquí el porcentaje exacto para cada tramo intermedio.
• Cinco viviendas o más: subida del 13,5%, prácticamente el doble que el casero de un solo piso.

La Vanguardia añade un dato territorial relevante: el impacto de los multiarrendadores en Madrid sería casi el triple que en Barcelona, lo que sugiere que la concentración de la propiedad pesa de forma muy distinta según la ciudad y su mercado de alquiler.

Por qué suben más los que tienen varios pisos

El informe no acusa de mala fe a los grandes propietarios particulares, pero sí apunta a una lógica de gestión: quien tiene varias viviendas en alquiler suele llevar una gestión más profesionalizada, revisa los precios con más frecuencia al renovar contratos y tiene más capacidad para ajustar la renta a precio de mercado cuando cambia de inquilino. El propietario de un único piso, en cambio, suele mantener una relación más estable con su inquilino y sube menos, a veces por comodidad y a veces por no perder un buen inquilino.

Qué significa si eres propietario

Si tienes una o dos viviendas en alquiler, estos datos no te señalan como responsable de la subida de precios, pero sí conviene que tengas claro en qué horquilla se mueve tu zona antes de renovar un contrato o buscar nuevo inquilino. Subir por debajo de mercado durante años puede salirte caro si luego necesitas vender o recuperar la vivienda para uso propio, porque el precio de referencia habrá quedado desfasado.

• Revisa periódicamente qué se está pagando por pisos similares en tu calle o barrio.
• Ten en cuenta que, si tienes varias viviendas, las administraciones y los colectivos de inquilinos miran con más lupa las subidas de los multipropietarios, aunque el informe aclare que no son la causa principal del problema.
• En las zonas tensionadas, recuerda que existen límites legales a la actualización de rentas que debes respetar independientemente de cuántas viviendas tengas en alquiler.

Qué significa si buscas alquiler

Para quien busca piso, el dato es útil pero no determinante: no vas a pagar automáticamente más por alquilar a un gran propietario, pero sí es más probable que te encuentres una renta actualizada a precio de mercado si el casero gestiona varias viviendas. En cambio, un propietario con un solo piso puede ofrecerte más margen de negociación, especialmente si busca estabilidad y confianza más que maximizar la renta.

El debate de fondo, como recoge Fedea en las informaciones de El Mundo, es que los llamados "decretos Maricarmen" sobre el alquiler podrían estar agravando el problema de acceso a la vivienda en lugar de resolverlo, al introducir rigideces que algunos propietarios particulares están empezando a trasladar a los precios o a retirar vivienda del mercado de alquiler tradicional.

Lo que haría Ziegel

Antes de fijar o renovar una renta, lo sensato es apoyarse en datos reales de tu zona y no en la media nacional ni en lo que paga el vecino. En Ziegel trabajamos con comparables de alquiler y venta actualizados para que tanto propietarios como inquilinos sepan a qué precio se está moviendo realmente el mercado en su calle, sin sorpresas ni subidas desproporcionadas que acaben generando rotación de inquilinos y pisos vacíos durante más tiempo del necesario.

Fuentes: elDiario.es, El Mundo, La Vanguardia y ABC.