Convalidado el nuevo decreto de vivienda: prórroga de alquileres y límites a las subidas

El 12 de noviembre de 2026 el BOE publicó dos resoluciones que conviene leer juntas porque hablan de lo mismo desde dos ángulos distintos. Por un lado, el Congreso derogó el Real Decreto-ley 28/2026, aprobado el 6 de octubre para reforzar la estabilidad de los alquileres de vivienda habitual. Por otro, en la misma sesión, la Diputación Permanente convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, también de esa misma fecha, centrado en la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible. El resultado práctico: de los dos textos gemelos que el Gobierno llevó a votación tras el varapalo de hace mes y medio, solo uno ha salido adelante.

Según recogen distintos medios que siguieron la votación, el decreto que sí se ha convalidado incluye la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento, un escudo frente a desahucios de personas vulnerables y límites a la subida de rentas vinculados a un índice de referencia del Gobierno. También toca el alquiler de temporada y de habitaciones, y pone condiciones a los gastos adicionales en vivienda asequible, como la que promueve el Plan Vive de la Comunidad de Madrid.

Qué cambia realmente a partir de ahora

Con la derogación de uno de los decretos y la convalidación del otro, el marco que queda en vigor es el siguiente, según lo publicado:

• Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual, pensada para dar continuidad a inquilinos que ya estaban en su vivienda.
• Límite a la subida anual de la renta: la actualización no se rige libremente por el IPC pactado, sino que queda sujeta a un índice de referencia que marca el Gobierno.
• Protección reforzada frente a desahucios en situaciones de vulnerabilidad acreditada.
• Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, modalidades que hasta ahora quedaban más al margen de la normativa de arrendamientos urbanos.
• Límites a los gastos repercutibles en vivienda asequible, de forma que no encarezcan la mensualidad final en promociones de ese tipo.

Lo que no ha prosperado es el decreto centrado en ampliar la oferta de vivienda asequible y reforzar su función social, que ha sido derogado. Las fuentes consultadas no detallan qué parte de ese contenido podría recuperarse en una futura norma, así que ese extremo queda pendiente de concretar.

Qué significa si eres propietario

Si tienes una vivienda alquilada o estás pensando en sacarla al mercado, esto es lo que debes tener en cuenta:

• La renovación de tu contrato no depende solo de lo pactado: si tu inquilino está dentro del supuesto de prórroga extraordinaria, el contrato se extiende aunque tú no quisieras renovarlo en los mismos términos.
• La subida de la renta en la próxima actualización no puede fijarse libremente: hay que mirar el índice de referencia del Gobierno, no el IPC general ni lo que marque el mercado de tu zona.
• Si alquilas habitaciones o por temporada (algo habitual en zonas turísticas de Canarias o en pisos compartidos de Madrid), revisa si tu modalidad entra dentro de la nueva regulación: puede que tengas obligaciones que antes no te aplicaban.
• En Canarias, donde el mercado del alquiler está muy tensionado en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife, estos límites pueden notarse más que en zonas con menos presión de demanda.

Qué significa si eres inquilino o vas a buscar alquiler

• Si ya tienes contrato en vigor, la prórroga extraordinaria te da más seguridad para quedarte en la vivienda, aunque el propietario no quiera renovar en las mismas condiciones.
• La próxima subida de tu renta debería ajustarse al índice de referencia, no a lo que el casero proponga libremente.
• Si estás en situación de vulnerabilidad acreditada, el decreto mantiene un escudo frente al desahucio, aunque conviene informarse bien de los requisitos exactos antes de dar nada por hecho.

Un vaivén normativo que conviene seguir de cerca

Que un decreto se derogue y el gemelo se convalide en la misma sesión es un reflejo de lo inestable que está siendo la política de vivienda en los últimos meses: hace mes y medio el Congreso tumbó ambas normas, el Gobierno las volvió a presentar casi idénticas el 6 de octubre, y ahora la Diputación Permanente ha distinguido entre ambas, salvando una y descartando la otra. Para quien compra, vende o alquila, esto se traduce en un mensaje claro: el marco legal del alquiler puede seguir moviéndose, y conviene no firmar ni renovar contratos sin tener claro qué norma está vigente en ese momento.

Lo que haría Ziegel

Antes de renovar, subir una renta o firmar un contrato nuevo, conviene comprobar qué índice de referencia aplica y si tu situación entra en los supuestos de prórroga extraordinaria o de protección frente a desahucios. En Ziegel no damos asesoría jurídica, pero sí respaldo administrativo y documental: revisamos el contrato, comprobamos qué cláusulas siguen vigentes y ayudamos a calcular la actualización de renta correcta antes de enviarla al inquilino. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, mejor resolverlas antes de mandar un burofax o firmar un anexo que luego no se ajuste a la norma vigente.

Fuentes: BOE, BOE, Expansión, ABC y elDiario.es.