Arras penitenciales y confirmatorias: qué firmas y qué arriesgas

Cuando una compraventa de vivienda entra en su recta final, lo habitual es firmar un contrato de arras antes de ir al notario. Es un paso que mucha gente da deprisa, con la emoción de haber encontrado piso, y ahí está el problema: según qué tipo de arras firmes, las consecuencias de un arrepentimiento —tuyo o del vendedor— pueden ser muy distintas. No es lo mismo perder la señal que tener que cumplir el contrato a la fuerza.

Vamos a ver qué son las arras penitenciales y las confirmatorias, en qué se diferencian y qué deberías mirar antes de poner tu firma, tanto si compras como si vendes.

Qué son las arras y para qué sirven

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal, al firmar un precontrato que fija el precio, el plazo para ir a notaría y las condiciones de la compraventa definitiva. Sirven para que ambas partes se comprometan mientras se preparan la hipoteca, la documentación o cualquier trámite pendiente antes de la firma final.

El problema es que la palabra «arras» no define por sí sola qué pasa si alguien se echa atrás. Eso depende de qué tipo de arras se pacten, y conviene que quede escrito con claridad en el contrato, sin dar nada por sobrentendido.

Arras penitenciales: la opción más habitual

Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, son las más frecuentes en la compraventa de vivienda entre particulares. Su característica principal es que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con un coste:

• Si el comprador se arrepiente, pierde la cantidad entregada como arras.
• Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de lo recibido.

Esta fórmula da flexibilidad a ambas partes: nadie puede obligar al otro a cumplir el contrato por la fuerza, pero quien decide romperlo asume una penalización económica. Es un equilibrio que suele convenir cuando todavía quedan flecos por resolver, como la concesión de una hipoteca o la venta de otra vivienda para poder comprar la nueva.

Arras confirmatorias: el contrato ya es firme

Las arras confirmatorias funcionan de otra manera: aquí el dinero entregado no es una «salida» pactada, sino un simple anticipo a cuenta del precio. El contrato se considera ya definitivo y vinculante desde el momento de la firma, así que si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa o reclamar una indemnización por los daños, en lugar de limitarse a quedarse con la señal o devolverla duplicada.

En la práctica, esto significa que no basta con «perder la señal» para desentenderse del acuerdo: se puede acabar en un procedimiento judicial para forzar la firma ante notario o para reclamar daños y perjuicios. Por eso, antes de aceptar este tipo de arras conviene tener muy claro que la operación va a salir adelante.

Qué significa si vas a comprar una vivienda

Si estás comprando, el tipo de arras que firmes determina tu margen de maniobra si surge un imprevisto: que no te concedan la hipoteca en las condiciones esperadas, que aparezca una carga en el Registro que no esperabas o que, simplemente, cambies de opinión.

• Con arras penitenciales, sabes de antemano cuánto puedes perder como máximo si te echas atrás: la cantidad entregada, nada más. Es la opción con menos riesgo si todavía tienes condiciones pendientes de cerrar.
• Con arras confirmatorias, asumes que el contrato ya es firme: si no cumples, el vendedor puede exigirte judicialmente que completes la compra o una indemnización mayor que la señal entregada.
• Revisa siempre la cantidad entregada: cuanto mayor sea el porcentaje sobre el precio total, mayor es el compromiso económico y, si son penitenciales, mayor la penalización en caso de desistimiento.
• Pide que el contrato especifique de forma expresa el tipo de arras; si no se dice nada, los tribunales tienden a interpretarlas como penitenciales, pero es mejor no dejarlo a la interpretación.

En Canarias, recuerda además que sobre el precio final de la vivienda se aplica el IGIC en obra nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en segunda mano, con sus propios plazos y gestiones; y si compras como no residente, conviene prever con margen los trámites de NIE y apertura de cuenta antes de fijar la fecha de la firma en el contrato de arras.

Qué significa si vas a vender tu vivienda

Para el vendedor, el tipo de arras también marca diferencias importantes. Con arras penitenciales, si te surge una oferta mejor o cambias de planes, puedes desistir devolviendo el doble de la señal; pero si es el comprador quien se retira, te quedas con la cantidad entregada sin más trámite.

Con arras confirmatorias, en cambio, ni tú ni el comprador podéis echaros atrás sin consecuencias mayores: cualquier incumplimiento puede acabar reclamándose por la vía judicial. Esto da más seguridad a la operación, pero también más rigidez si algo se tuerce por el camino.

Antes de firmar: qué revisar en el contrato de arras

• Que quede claro, por escrito, si las arras son penitenciales o confirmatorias.
• El importe exacto entregado y cómo se justifica (transferencia, cheque, efectivo).
• El plazo máximo para formalizar la escritura ante notario.
• Qué ocurre si la operación no sale adelante por causas ajenas a ambas partes, como la denegación de una hipoteca.
• Las cargas registrales de la vivienda y quién asume su cancelación antes de la firma.

Para los impuestos concretos que aplican en tu comunidad, tanto en la compraventa como en la propia señal, consulta siempre la normativa autonómica vigente o la Agencia Tributaria, ya que los tipos pueden variar.

Lo que haría Ziegel

En Ziegel acompañamos la redacción del contrato de arras con plantillas revisadas y respaldo documental, para que quede claro desde el primer momento qué tipo de arras se firman y qué implica para cada parte. Nuestro equipo también ayuda a comprobar cargas en el Registro antes de dar ese paso, de forma que la señal se entregue con la mayor tranquilidad posible, sea cual sea el lado de la operación en el que estés.

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