Vivienda y sueldos: por qué el 30% del Banco de España ya no basta

El Banco de España lleva años recomendando no destinar más del 30% de los ingresos netos del hogar al pago de la vivienda, ya sea alquiler o hipoteca. Pero ese umbral, pensado como límite de seguridad, se ha quedado corto en buena parte del país. Un informe de Oxfam Intermón cifra en 770.000 personas las que caen en situación de vulnerabilidad económica después de pagar su vivienda, y datos recientes de Tinsa muestran que en el 81% de las localidades madrileñas y el 56% de las barcelonesas el esfuerzo de compra ya supera el 45% de la renta disponible.

El periodista José María Camarero, experto en economía, lo resumía esta semana en COPE con una frase que explica bien el fondo del problema: los precios suben mucho más rápido que los sueldos, así que "somos técnicamente más pobres de lo que nos podemos creer".

Por qué el límite del 30% ya no es suficiente para muchos hogares

El 30% no es una cifra arbitraria. El Banco de España lo fija porque, a partir de ese porcentaje, las cuentas domésticas empiezan a tensionarse: a ese gasto en vivienda hay que sumar la alimentación, los suministros, otros créditos y cualquier imprevisto. Cuando el peso de la vivienda sube por encima de ese nivel, el margen para todo lo demás se estrecha peligrosamente.

El problema es que, en ciudades como Madrid o Barcelona, ese 30% se ha convertido en papel mojado. Según Tinsa, el esfuerzo de compra supera ya el 45% de la renta disponible en la gran mayoría de sus municipios. Es decir, muchas familias que compran o alquilan en esas zonas están asumiendo un riesgo financiero muy superior al que los propios organismos consideran razonable.

Salarios que no siguen el ritmo de los precios

La clave que señala Camarero es sencilla de entender pero incómoda: aunque los sueldos hayan subido en los últimos años, lo han hecho más despacio que el precio de la vivienda y el coste de la vida en general. El resultado es una pérdida de poder adquisitivo que no siempre se percibe de forma inmediata, porque el salario nominal crece, pero lo que ese salario permite comprar o alquilar, no.

Esto explica por qué cada vez más hogares con ingresos medios, que hace una década no habrían tenido problema para acceder a una vivienda, hoy se ven obligados a destinar una parte desproporcionada de sus ingresos a este gasto, o directamente quedan fuera del mercado.

Qué significa si vas a comprar una vivienda

Si estás valorando comprar, conviene hacer números con realismo antes de enamorarte de una vivienda:

• Calcula tu esfuerzo real: cuota de hipoteca más gastos de comunidad, IBI y seguros, dividido entre tus ingresos netos mensuales. Si supera el 35-40%, el riesgo de ahogo financiero es alto.
• No olvides el colchón de imprevistos: una reparación, un periodo sin ingresos o una subida de tipos pueden desequilibrar unas cuentas ya muy ajustadas.
• En Madrid, donde el esfuerzo de compra es de los más altos de España, buscar en zonas periféricas o en municipios limítrofes puede marcar una diferencia real en la cuota mensual.
• En Canarias, aunque los precios medios son algo más contenidos que en Madrid o Barcelona, el IGIC y la presión del alquiler turístico también tensionan el acceso a la vivienda habitual, especialmente en Gran Canaria y Tenerife.

Qué significa si vas a vender

Para quien vende, este contexto tiene una lectura doble. Por un lado, la demanda solvente se reduce cuando el esfuerzo necesario para comprar crece tanto: menos compradores pueden permitirse pagar el precio que el vendedor espera, lo que puede alargar los tiempos de venta si el precio no está bien ajustado al mercado real.

Por otro lado, en zonas tensionadas como Madrid capital, la escasez de oferta sigue sosteniendo los precios pese a que el esfuerzo de compra ya es muy elevado. Fijar un precio de salida correcto, respaldado por datos reales de ventas comparables y no solo por expectativas, es más importante que nunca para no perder semanas o meses sin ofertas serias.

Lo que haría Ziegel

Antes de poner precio a una vivienda o de lanzarte a comprar, conviene tener datos fiables sobre lo que de verdad se está vendiendo en tu zona, no solo sobre lo que se anuncia. En Ziegel trabajamos con valoraciones basadas en ventas reales registradas y en Catastro, y con calculadoras que muestran con claridad cuánto le queda al vendedor después de gastos o cuál es el esfuerzo real de compra según los ingresos del comprador. Son herramientas pensadas para tomar decisiones con los números por delante, no con la ilusión o el miedo por delante.

Fuentes: ABC y El Confidencial.