Pisos sin plaza de garaje: la fórmula que estudia Barcelona para abaratar la vivienda

Cada plaza de garaje que se construye en un edificio residencial encarece el precio final de la vivienda entre 20.000 y 35.000 euros, según los datos recogidos por El Mundo. Es una cifra que muchos compradores desconocen porque viene incluida en el precio del piso, aunque no siempre la necesiten. Barcelona ha decidido actuar sobre esa variable: ha aprobado reducir la obligatoriedad de construir plazas de aparcamiento en las nuevas promociones para agilizar la construcción de vivienda y, de paso, abaratar su coste.

La idea no es nueva en otras ciudades europeas, pero sí supone un cambio relevante en el modelo urbanístico español, donde la normativa municipal suele exigir una dotación mínima de plazas por vivienda construida, con independencia de si el comprador tiene coche o lo necesita.

Qué cambia exactamente

Hasta ahora, la normativa urbanística obligaba a los promotores a incluir una plaza de garaje por cada vivienda (o una proporción fija) en los edificios de nueva construcción, al margen de la demanda real. Esa exigencia se traduce en un sobrecoste que el promotor repercute en el precio final del piso, lo compre quien lo compre y lo use o no.

Con la reducción aprobada en Barcelona, los promotores podrán construir menos plazas de las que exigía la norma anterior, lo que en teoría permite:

• Reducir el coste de construcción por vivienda.
• Optimizar el espacio del edificio para otros usos.
• Agilizar los plazos de construcción al simplificar el proyecto.

La fuente no concreta aún el porcentaje exacto de reducción ni si la medida se aplicará de forma generalizada o solo en determinadas zonas o tipologías de promoción, por lo que ese detalle queda pendiente de conocerse con más precisión.

Por qué el garaje pesa tanto en el precio

Construir una plaza de aparcamiento bajo rasante implica excavación, estructura, instalaciones de ventilación y seguridad, y accesos, un coste que no es proporcional al de una vivienda pero que sí se suma al presupuesto total de la promoción. Cuando ese coste se divide entre las viviendas del edificio, cada comprador termina pagando una parte de plazas que, en muchos casos, ni siquiera usa si no tiene coche o prefiere no tenerlo.

En ciudades con buena red de transporte público, como Madrid o Barcelona, cada vez hay más compradores, sobre todo jóvenes y parejas sin hijos, que no necesitan garaje y preferirían pagar menos por su vivienda a cambio de renunciar a esa plaza.

Qué significa si vas a comprar

Si esta fórmula se extiende, el comprador podría encontrarse con dos escenarios distintos en el mercado de obra nueva:

• Promociones sin garaje obligatorio: precio de venta más bajo, pero sin la opción de comprar plaza en el mismo edificio si en el futuro se necesita.
• Promociones con garaje opcional: el comprador decide si quiere adquirir la plaza como anexo, pagando aparte, en lugar de llevarla incluida en el precio del piso.

Para quien no tiene coche o vive en una zona bien comunicada, esto puede suponer un ahorro directo de varios miles de euros en el precio de compra. Para quien sí lo necesita, habrá que valorar si comprar la plaza en el mismo edificio compensa frente a alquilar una cercana o buscarla en otro inmueble.

El matiz en Canarias y en Madrid

En Gran Canaria y Tenerife, donde el coche sigue siendo el medio de transporte principal en buena parte de los municipios fuera de las capitales, una reducción de plazas de garaje tendría un impacto distinto al de Barcelona: podría encarecer la reventa de plazas sueltas y complicar la vida a quien compre sin garaje y luego necesite aparcamiento. En Madrid capital, con una red de metro y autobús mucho más extensa, el planteamiento se parece más al de Barcelona: hay zonas donde prescindir del garaje tiene más sentido y ahorra dinero real al comprador.

Qué significa si vas a vender

Si tienes una vivienda con plaza de garaje incluida en una zona bien comunicada, conviene saber que el mercado podría empezar a valorar de forma independiente el piso y la plaza, especialmente si esta fórmula se extiende a otras ciudades. Eso no implica que tu plaza pierda valor, pero sí que el comprador cada vez más la verá como un elemento aparte, no como algo que hay que pagar sí o sí dentro del precio del piso.

Lo que haría Ziegel

En Ziegel recomendamos valorar la vivienda y la plaza de garaje por separado siempre que sea posible, sobre todo en zonas bien comunicadas donde cada vez hay más compradores que no la necesitan. Si vendes, conocer el valor real de la plaza ayuda a negociar mejor con quien solo quiere el piso. Si compras, merece la pena preguntar si el precio incluye garaje obligatorio o si puedes comprar solo la vivienda y decidir más adelante. Nuestra valoración online, basada en ventas reales registradas, anuncios activos y Catastro, puede ayudarte a hacer ese cálculo con datos, no con intuición.

Fuente: El Mundo.