Nueva fiscalidad de la vivienda: qué cambia en IRPF, IVA, IBI y plusvalía

El 6 de octubre se aprobó un real decreto-ley que toca cuatro impuestos que afectan de lleno a cualquier operación con vivienda: el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía municipal. La norma está pendiente de convalidación en el Congreso, lo que significa que todavía puede sufrir cambios o incluso decaer, pero mientras tanto ya está en vigor y condiciona decisiones que mucha gente tiene sobre la mesa ahora mismo: vender una vivienda, comprarla, alquilarla o plantearse una reforma.

No es una reforma fiscal integral, sino un paquete de ajustes puntuales en varios tributos que, sumados, cambian el cálculo de cuánto paga el propietario y cuánto el comprador o el inquilino. Vamos por partes.

Qué entra en vigor y desde cuándo

El real decreto-ley se aprobó el 6 de octubre de 2026 y, como norma de urgencia, entra en vigor desde su publicación, aunque su continuidad depende de que el Congreso lo convalide en el plazo de 30 días que marca la Constitución. Hasta que eso ocurra, hay una dosis de incertidumbre: si no se convalida, decae y todo vuelve a la situación anterior.

La fuente original no detalla artículo por artículo cada modificación, así que aquí recogemos lo que sí está confirmado: la norma afecta al tratamiento del IRPF sobre la vivienda habitual y el alquiler, al IVA en determinadas operaciones inmobiliarias, al IBI y a la plusvalía municipal. Los detalles técnicos de cada cambio —tipos exactos, umbrales, requisitos— están pendientes de concretarse a medida que se publique el desarrollo reglamentario y se resuelvan las dudas de aplicación práctica.

Qué significa si vas a vender

Cuando vendes una vivienda, dos impuestos entran en juego de forma directa: el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal (el incremento de valor del terreno). Si la nueva norma modifica alguno de los dos, el cálculo de cuánto te queda neto tras la venta cambia.

• Revisa si tu vivienda vendida o a punto de vender entra dentro del periodo de aplicación del decreto, porque la fecha de la escritura puede marcar si te aplica la normativa anterior o la nueva.
• Si tienes previsto vender próximamente, pide que te calculen la plusvalía municipal con la fórmula vigente a fecha de firma, no con la de hace unos meses.
• Si la vivienda que vendes era tu residencia habitual, comprueba si los supuestos de exención por reinversión se mantienen igual o si la norma introduce matices nuevos.

Qué significa si vas a comprar o alquilar

El lado del IVA es el que más puede notarse en el precio final de una compra, especialmente en vivienda nueva, donde el tipo aplicable incide directamente en el presupuesto del comprador. Si eres inquilino o estás pensando en alquilar, el tratamiento fiscal de los rendimientos del arrendador también puede influir indirectamente en la renta que te pidan, aunque eso depende de cómo repercuta cada propietario el cambio.

• Si estás cerrando una compra de obra nueva, pregunta a la promotora o a tu agente si el IVA aplicable a tu operación se ve afectado por el decreto.
• Si tienes una vivienda en alquiler o estás a punto de arrendar la tuya, infórmate de si el nuevo marco modifica las reducciones en el IRPF del arrendador, porque eso puede cambiar la rentabilidad neta que calculas.

El matiz canario y el de Madrid

En Canarias, el IVA estatal no se aplica igual: aquí rige el IGIC, con sus propios tipos y reglas. Conviene no dar por hecho que un cambio en el IVA nacional se traslada automáticamente al archipiélago; hay que esperar a ver si la normativa canaria se adapta o si queda al margen. En Gran Canaria y Tenerife, además, una parte relevante de las compraventas las protagonizan compradores extranjeros, para quienes la seguridad jurídica sobre qué impuestos pagan y cuándo es un factor decisivo a la hora de decidirse.

En Madrid, donde el volumen de operaciones y el precio medio son altos, cualquier variación en el IBI o en la plusvalía municipal puede tener un impacto económico notable, sobre todo en los ayuntamientos de la corona metropolitana donde los valores catastrales han subido con fuerza en los últimos años.

Lo que haría Ziegel

Con una norma pendiente de convalidación y detalles aún por concretar, lo razonable es no precipitarse ni dar por buenos cálculos hechos con la fiscalidad anterior. Si tienes una operación de compraventa o alquiler en marcha, pide que te revisen los números con la normativa vigente a fecha de firma, y mantente atento a si el Congreso convalida el decreto o lo modifica. En Ziegel acompañamos cada operación con el respaldo documental necesario para que sepas, antes de firmar, qué impuestos te van a aplicar y cuánto te queda realmente, tanto si vendes como si compras.

Fuente: Expansión.