La vivienda usada se encarece un 74% desde 2018 y el alquiler un 45%

El precio de la vivienda de segunda mano en España ha subido un 74,4% desde junio de 2018, según un análisis de Idealista publicado este mes de octubre. El metro cuadrado se situó en septiembre en 2.930 euros, un máximo histórico para el portal. El alquiler, por su parte, acumula una subida del 45% en el mismo periodo. Son los últimos datos disponibles y llegan en un momento especialmente tenso para la vivienda: el Congreso rechazó el pasado 2 de octubre los dos decretos de vivienda del Gobierno, que incluían la suspensión de desahucios, la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones, la prórroga indefinida de los contratos y cambios en la fiscalidad del alquiler.

El resultado es un mercado que entra en el tramo final del año con los precios de compra y alquiler en niveles históricamente altos y con una oferta cada vez más escasa, especialmente en las grandes ciudades y en las zonas turísticas.

Qué ha pasado con los precios desde 2018

En ocho años, el precio de la vivienda usada se ha disparado muy por encima de los salarios y de la inflación acumulada en el periodo. No ha sido una subida lineal: hubo un parón durante la pandemia, pero desde 2021 el ritmo de encarecimiento se ha acelerado, impulsado por la escasez de obra nueva, el encarecimiento de los materiales de construcción y una demanda que no ha dejado de crecer, tanto de compradores nacionales como extranjeros.

El alquiler ha seguido una trayectoria parecida, con el agravante de que la oferta de pisos para arrendar se ha reducido en muchas capitales, lo que ha tensionado aún más los precios en los barrios más demandados.

El rechazo a los decretos de vivienda, en el peor momento

El Congreso tumbó el 2 de octubre los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno. Entre las medidas que se quedan sin aplicar estaban la suspensión de los desahucios, la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, la prórroga indefinida de los contratos de arrendamiento y varios cambios en la fiscalidad del alquiler. El análisis de Idealista se publica justo después de este rechazo y en pleno camino hacia las elecciones generales del 29 de noviembre, lo que convierte la vivienda en uno de los asuntos centrales de la campaña.

Lo relevante para propietarios e inquilinos es que, de momento, el marco legal del alquiler sigue siendo el que había antes de estos decretos: no hay prórroga indefinida, ni nueva regulación de las habitaciones ni de las temporadas, a la espera de lo que decida el próximo Gobierno que salga de las urnas.

Qué significa si vas a vender

Si tienes una vivienda y te planteas venderla, el contexto es favorable: los precios están en máximos y la demanda sigue activa, sobre todo en zonas con buena ubicación y poca oferta. Algunas claves prácticas:

• Un precio de salida ajustado al mercado real de tu zona sigue siendo decisivo: las subidas medias no significan que todas las viviendas se revaloricen igual, y un precio inflado alarga el tiempo de venta.
• En Gran Canaria y Tenerife, el comprador extranjero sigue muy presente y tira de los precios en las zonas costeras y turísticas, mientras que el mercado residencial de las capitales se mueve más por demanda local.
• En Madrid, la escasez de vivienda en los barrios centrales y bien comunicados mantiene la presión al alza, lo que juega a favor de quien vende.

Qué significa si vas a comprar o a alquilar

Para quien compra, el esfuerzo económico es mayor que hace unos años, aunque el euríbor más contenido que en 2023 ayuda a suavizar algo la cuota hipotecaria. Conviene:

• Revisar bien el presupuesto real, incluyendo gastos de compra (notaría, registro, impuestos) y no solo el precio de la vivienda.
• En Canarias, tener en cuenta el IGIC y las particularidades fiscales del archipiélago a la hora de calcular el coste final de la operación.
• Para quien alquila, la reducción de oferta en las ciudades grandes obliga a moverse rápido cuando aparece un piso con buena relación precio-calidad, y a tener la documentación lista para no perder oportunidades.

La incertidumbre sobre qué pasará con la regulación del alquiler tras las elecciones de noviembre añade una variable más: propietarios e inquilinos deberían estar atentos a los cambios normativos que puedan llegar en los próximos meses.

Lo que haría Ziegel

En un mercado de máximos como este, lo más útil es partir de datos reales y no de intuiciones: comparar con ventas efectivas en tu zona, no solo con anuncios activos, y revisar el encaje fiscal de la operación, tanto en Canarias como en Madrid, antes de fijar precio o de lanzarte a comprar. Si tienes dudas sobre cómo te afecta la situación legal del alquiler mientras no haya nueva normativa, lo razonable es apoyarte en respaldo documental y administrativo sólido antes de firmar cualquier contrato.

Fuente: ABC Economía.