La compra de vivienda por extranjeros cae un 13%, pero pagan un 34% más caro

El comprador extranjero está frenando, pero no está desapareciendo del mercado español. Según los datos del Consejo General del Notariado correspondientes al primer semestre de 2026, difundidos a mediados de octubre, las compraventas de vivienda libre realizadas por extranjeros cayeron un 13% interanual, hasta 62.327 operaciones. Es el mayor descenso para un primer semestre desde 2020, el año de la pandemia. Sin embargo, el precio medio que pagan por metro cuadrado ha subido un 9,4%, hasta los 2.644 euros, y según HelpMyCash los extranjeros siguen pagando de media un 34% más que los compradores españoles.

Menos operaciones, pero a precios más altos

El cruce de estos dos datos —menos compraventas y precios más altos— apunta a un mercado que se está seleccionando: los extranjeros que siguen comprando en España lo hacen en las zonas más tensionadas y por inmuebles de mayor valor, mientras que una parte de la demanda más sensible al precio se está quedando fuera. La combinación de tipos de interés todavía elevados, el encarecimiento generalizado de la vivienda y una mayor presión regulatoria sobre la compra extranjera en algunas comunidades explicarían este enfriamiento, según recoge La Vanguardia.

El dato llega en un contexto de debate político sobre el papel de la demanda extranjera en la escalada de precios, especialmente en zonas turísticas y grandes ciudades, donde lleva años señalada como uno de los factores que tensionan el acceso a la vivienda para la población local.

Qué significa si vas a vender

Si tu vivienda está en una zona con fuerte demanda internacional —costas, centros históricos, zonas premium de Madrid o Barcelona—, el hecho de que haya menos compradores extranjeros no significa automáticamente menos opciones de venta, pero sí puede alargar algo los plazos si tu precio está pensado solo para ese perfil de comprador. Conviene:

• Revisar si el precio de salida sigue teniendo sentido con una demanda extranjera algo más contenida.
• No descartar al comprador nacional: con menos competencia internacional, puede recuperar peso en algunas zonas.
• Tener la documentación del inmueble lista (nota simple, certificado energético, IBI al día), porque el comprador extranjero que sigue comprando suele hacerlo con más seguridad jurídica y rapidez si todo está en orden desde el primer día.

Qué significa si eres comprador extranjero

Para quien viene de fuera y quiere comprar en España, el mensaje de estos datos es que el mercado sigue siendo caro, pero no inaccesible: hay menos competencia que hace un año, lo que en algunas zonas puede traducirse en más margen de negociación. Eso sí, conviene tener claro desde el principio el presupuesto real, incluyendo gastos de compra, fiscalidad local y, en el caso de Canarias, el IGIC en vivienda nueva, que sustituye al IVA del resto del territorio.

El matiz en Canarias y Madrid

En Canarias, donde el comprador extranjero —alemán, británico, escandinavo, entre otros— tiene un peso histórico importante, sobre todo en costa de Gran Canaria y Tenerife, una desaceleración de este tipo se nota especialmente en el segmento de obra nueva y en viviendas vacacionales de precio medio-alto. Si el comprador que sigue activo paga precios más altos, es razonable pensar que en las islas el ajuste se note más en volumen de operaciones que en precios.

En Madrid, donde la demanda extranjera se concentra en zonas prime y en inversión, el efecto puede ser similar: menos transacciones, pero sostenidas por compradores con mayor capacidad adquisitiva, lo que explicaría que el precio medio por metro cuadrado siga al alza pese a la caída en el número de operaciones.

Lo que haría Ziegel

Ante datos como estos, lo sensato no es sacar conclusiones generales sino mirar cada zona y cada tipo de inmueble por separado: no es lo mismo un piso en el centro de Las Palmas de Gran Canaria que un chalet en la costa de Tenerife o un ático en Madrid. En Ziegel ajustamos la estrategia de venta según el perfil real de comprador que se mueve en cada barrio, y acompañamos al comprador extranjero con atención en varios idiomas y respaldo documental desde la primera visita hasta la firma, para que una caída en el número de operaciones no se traduzca en menos seguridad para quien compra o vende.

Fuentes: Brains Real Estate News, La Vanguardia, HelpMyCash y Expansión.