Hipotecas de octubre: la fija más barata es del 2,55% TIN, pero no gana todo un mismo banco

Si estás comparando hipotecas este mes, el primer dato que conviene tener claro es que no hay un banco que gane en todo. Según el repaso de ofertas de octubre publicado por ABC, el interés fijo más bajo lo pone Ibercaja con un 2,55% TIN, la hipoteca mixta que arranca más baja y la variable con el tipo de salida más bajo son de Banco Sabadell, y el diferencial más ajustado sobre el euríbor lo ofrece Kutxabank. Cuatro productos distintos, tres entidades distintas y, sobre todo, cuatro perfiles de cliente distintos.

El matiz importa porque quien compara hipotecas suele fijarse solo en el número más bajo, y ese número solo cuenta parte de la historia: una fija al 2,55% puede exigir vincular nómina, seguros y tarjetas que otra oferta no pide, y una variable con diferencial pequeño solo es interesante si confías en que el euríbor va a bajar.

Lo que ha cambiado respecto a hace un año

El dato que marca la diferencia entre comparar hipotecas en 2025 y hacerlo ahora es el euríbor. Según el Banco de España, la media del euríbor a 12 meses en septiembre superó el 3,2%, frente al 2,17% de hace un año. Es una subida de más de un punto porcentual, y afecta directamente a quien tiene una hipoteca variable o mixta, porque el tipo que se paga una vez termina el periodo inicial sale de sumar el diferencial del banco a ese índice.

En la práctica, esto significa que una mixta que hoy parece muy atractiva en su tramo fijo inicial puede resultar bastante más cara cuando pase a variable, si el euríbor se mantiene en estos niveles. Por eso, antes de fijarte solo en el tipo de salida, conviene calcular cuánto pagarías con el euríbor actual sumado al diferencial de cada oferta.

Fija, mixta o variable: qué perfil encaja con cada una

• Hipoteca fija (Ibercaja, 2,55% TIN): pensada para quien quiere pagar la misma cuota durante toda la vida del préstamo y prefiere no asumir ningún riesgo si el euríbor sigue subiendo. Es la opción más sencilla de planificar, aunque normalmente exige vinculación bancaria para acceder al tipo más bajo.
• Hipoteca mixta (Sabadell, tipo inicial más bajo): combina unos primeros años a tipo fijo reducido con el paso posterior a variable. Encaja con quien espera que su situación económica mejore pronto o que piensa cambiar de vivienda antes de que acabe el tramo fijo.
• Hipoteca variable (Sabadell, tipo de salida más bajo): útil si prevés que el euríbor bajará en los próximos años y prefieres empezar pagando menos, asumiendo que la cuota puede subir o bajar con cada revisión.
• Menor diferencial (Kutxabank): interesa sobre todo a quien contrata una hipoteca a muchos años vista, porque un diferencial bajo pesa más cuanto más tiempo dure el préstamo, independientemente de hacia dónde se mueva el euríbor.

Qué significa si vas a comprar vivienda ahora

Con el euríbor por encima del 3,2%, la decisión entre fija, mixta y variable pesa más que nunca en el presupuesto mensual. Antes de firmar, tiene sentido:

1. Pedir simulaciones reales a varias entidades con tu nómina y tu ahorro, no solo mirar el TIN publicitado.
2. Calcular la cuota de una variable o mixta sumando el diferencial al euríbor actual, no al de hace un año.
3. Revisar qué vinculación exige cada oferta (nómina, seguros, planes de pensiones) y si compensa ese coste añadido.
4. Tener en cuenta el plazo: a más años de hipoteca, más peso tiene el diferencial sobre el tipo inicial.

En Canarias, además, conviene recordar que la compra de vivienda tributa por ITP (segunda mano) o IGIC (obra nueva) en lugar de IVA, lo que cambia el cálculo de gastos totales frente al comprador peninsular. En Madrid, donde los precios medios son más altos, cada décima de diferencial o de tipo fijo tiene un impacto mayor en euros absolutos sobre la cuota mensual.

Qué significa si ya tienes hipoteca variable

Si tu hipoteca se revisa con el euríbor y la última revisión fue con un euríbor cercano al 2,17% de hace un año, es probable que tu próxima cuota suba de forma notable al aplicarse el nivel actual, por encima del 3,2%. Es un buen momento para revisar si te compensa negociar con tu banco el paso a una fija o una mixta, sobre todo si te quedan muchos años de hipoteca por delante.

Lo que haría Ziegel

Antes de decidir entre fija, mixta o variable, conviene poner números reales encima de la mesa: cuánto pagarías cada mes en cada escenario y qué gastos de vinculación lleva cada oferta. En Ziegel ayudamos a calcular los gastos totales de la compra y a entender cómo encaja la hipoteca con el precio de la vivienda que buscas, para que la decisión no dependa solo del titular más llamativo, sino de lo que realmente vas a pagar durante los próximos años.

Fuente: ABC.