Hipotecas al 100%: qué bancos financian toda la tasación y dónde

La entrada es, para muchos compradores jóvenes, el principal freno para comprar una vivienda. Ahorrar ese 20% que los bancos suelen pedir además de los gastos de la operación puede llevar años. Por eso, las hipotecas al 100% vuelven a ser noticia: entidades como Ibercaja, ABANCA, imagin, Unicaja, ING y Kutxabank ofrecen financiar hasta el 100% del valor de tasación, aunque no en todas partes ni para todo el mundo.

El matiz importante es que estas hipotecas no son un producto único ni universal: dependen de la edad del solicitante, de que se trate de la compra de la primera vivienda y, sobre todo, de la comunidad autónoma donde está el inmueble. Elegir banco importa, pero elegir dónde comprar puede importar todavía más.

Qué bancos llegan al 100% y con qué condiciones

Según los datos recopilados, el mapa de financiación queda así:

• Ibercaja: financia el 100% de la tasación a quienes compran su primera vivienda en Madrid y tienen menos de 40 años, con modalidad fija, mixta o variable.
• ABANCA, imagin, Unicaja, ING y Kutxabank: también llegan al 100% en al menos una comunidad autónoma, aunque las condiciones concretas (edad límite, tipo de vivienda, requisitos de vinculación) varían de una entidad a otra.
• Banco Santander y BBVA: financian hasta el 95% del valor de tasación.
• Bankinter y Pibank: se quedan en el 90%, el porcentaje más habitual del mercado hipotecario.

La conclusión práctica es que no existe una hipoteca al 100% "de catálogo": cada banco fija su propia política según el territorio, y esa política puede cambiar de una comunidad a otra incluso dentro de la misma entidad.

Por qué la comunidad autónoma pesa tanto

El motivo por el que los bancos limitan el 100% a comunidades concretas tiene que ver con el riesgo que asumen: cuanto más líquido y estable es el mercado de vivienda en una zona, más fácil es para el banco recuperar el valor del inmueble en caso de impago. Madrid, con mayor demanda y revalorización sostenida, es un ejemplo de comunidad donde algunas entidades se atreven a financiar el 100%.

En Canarias, el mercado insular tiene sus propias particularidades: menor volumen de operaciones que en grandes capitales peninsulares y una demanda muy marcada por el comprador extranjero, lo que hace que las entidades revisen caso por caso antes de ofrecer condiciones tan ajustadas. Esto no significa que sea imposible conseguir una hipoteca al 100% en Gran Canaria o Tenerife, pero sí que conviene preguntar expresamente por ello, comunidad a comunidad y entidad a entidad, antes de descartarlo.

Qué significa si vas a comprar tu primera vivienda

Si estás ahorrando para dar la entrada, estas hipotecas pueden adelantar tu compra varios años, pero antes de ilusionarte conviene tener claro lo siguiente:

• El 100% suele aplicarse solo al valor de tasación, no al precio de compra si este es superior. Si la vivienda se tasa por debajo del precio pactado, la diferencia la sigues poniendo tú.
• Los gastos de la operación (notaría, registro, gestoría e impuestos) casi nunca están incluidos, así que necesitarás un colchón aparte, en torno al 10-12% del precio según la comunidad.
• Suele exigirse que sea tu primera vivienda y, en algunos casos, un límite de edad (como los 40 años de Ibercaja en Madrid).
• La entidad valorará tu estabilidad laboral y tu nivel de ingresos con más exigencia que en una hipoteca al 80%, porque asume más riesgo.

En Canarias, recuerda además que los gastos de compraventa incluyen el IGIC en vivienda nueva (en lugar del IVA peninsular) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en segunda mano, con tipos propios del archipiélago que conviene calcular con antelación.

Qué significa si vas a vender

Para quien vende, que existan hipotecas al 100% en su comunidad es una buena noticia indirecta: amplía el número de compradores potenciales, especialmente jóvenes que hasta ahora veían la entrada como una barrera insalvable. Si tu vivienda está en una zona donde algún banco ofrece este tipo de financiación, puede ser un argumento más a la hora de que el comprador se decida más rápido, aunque no es algo que el vendedor pueda controlar ni garantizar: depende del banco que elija el comprador y de su perfil.

Lo que haría Ziegel

Antes de descartar o dar por hecho una hipoteca al 100%, lo más útil es comparar condiciones reales con varias entidades y no quedarse solo con el titular. En Ziegel acompañamos a los compradores en ese cálculo: con las calculadoras de CoreConnect se puede estimar de forma orientativa cuánto necesitarás de entrada y gastos según la comunidad y el tipo de vivienda, para llegar a la negociación con el banco con los números claros y sin sorpresas de última hora.

Fuente: ABC Economía.