Gestores administrativos piden simplificar trámites para destrabar la vivienda

Construir una vivienda en España puede tardar más en los trámites que en las obras. Es el diagnóstico que han puesto sobre la mesa los gestores administrativos, que reclaman una "simplificación profunda" de los procedimientos para levantar nuevas promociones y proponen un plan que dure más allá de una legislatura o un cambio de gobierno. La propuesta llega en un momento en el que la falta de oferta nueva se ha convertido en la explicación más repetida para el encarecimiento de la vivienda en toda España.

El planteamiento coincide con otras voces del sector. Javier de Osma, de la patronal de promotores Concovi, ha señalado los largos plazos urbanísticos como uno de los principales frenos al acceso a la vivienda en el país, según recoge Brains Real Estate News. No es un problema nuevo, pero sí uno que empieza a ocupar un lugar central en el debate sobre cómo aumentar la oferta disponible.

Qué proponen los gestores administrativos

La idea central es reducir y simplificar los trámites necesarios para construir vivienda, desde la obtención del suelo hasta la licencia de obra y la primera ocupación. En España, estos procesos pasan por distintas administraciones (ayuntamientos, comunidades autónomas y, en algunos casos, organismos estatales), lo que multiplica los plazos y las posibilidades de que un expediente se quede parado por meses o años.

El plan que reclaman los gestores administrativos tiene una particularidad: piden que trascienda legislaturas. Es decir, que no dependa de qué partido gobierne ni de los ciclos electorales, sino que se mantenga como una política de Estado sostenida en el tiempo. La lógica es sencilla: construir vivienda, desde que se compra el suelo hasta que se entregan las llaves, lleva varios años, y si las reglas cambian a mitad de camino, los proyectos se frenan o se encarecen.

Por qué los plazos importan tanto como el precio del suelo

Cuando se habla de la falta de vivienda nueva en España se suele poner el foco en el precio del suelo o en el coste de los materiales de construcción. Pero los plazos administrativos tienen un efecto directo sobre ambos: cuanto más tiempo tarda un promotor en conseguir todos los permisos, más tiempo tiene el capital invertido sin generar retorno, y ese coste financiero acaba repercutido en el precio final de la vivienda.

Algunos de los cuellos de botella más citados por el sector son:

• La obtención de licencias de obra, que en muchos municipios se demora por falta de personal técnico.
• Los cambios de planeamiento urbanístico, que pueden tardar años en aprobarse y publicarse.
• La coordinación entre distintas administraciones cuando un mismo proyecto necesita varios informes sectoriales (medioambiental, de aguas, de patrimonio, entre otros).

Resolver estos cuellos de botella no depende de una sola medida, sino de que todos esos engranajes se muevan con plazos más cortos y predecibles.

Qué significa si vas a comprar vivienda

Para quien busca comprar, la relación es indirecta pero real: menos vivienda nueva disponible significa más presión sobre el precio de la vivienda de segunda mano, que es la que domina el mercado en la mayoría de las ciudades españolas. Si los plazos administrativos se acortan de verdad, el efecto sobre los precios no sería inmediato (los proyectos tardan años en completarse), pero sí marcaría una diferencia a medio plazo en zonas donde hoy apenas se construye.

En Canarias, donde el suelo urbanizable es limitado por la propia geografía de las islas, los trámites largos tienen un peso añadido: cada solar que tarda años en salir al mercado es un solar que no compite con la vivienda de segunda mano, en un contexto donde además hay fuerte demanda de comprador extranjero. En Madrid, donde la obra nueva ha sido uno de los motores del mercado en los últimos años, cualquier freno en los plazos de licencias repercute directamente en la velocidad a la que se entregan las promociones ya vendidas sobre plano.

Qué significa si vas a vender

Si eres propietario de una vivienda de segunda mano, la falta de obra nueva en tu zona puede jugar a tu favor en el corto plazo: menos competencia de producto nuevo suele sostener el precio de la vivienda usada. Pero conviene no perder de vista que cualquier cambio normativo que agilice la construcción, si llega a materializarse, tardará años en notarse en el mercado, así que no es un factor que deba condicionar una decisión de venta a corto plazo.

Lo que haría Ziegel

Este tipo de propuestas conviene seguirlas con paciencia: son planes de largo recorrido que, si se aprueban, tardan en traducirse en vivienda construida. Lo que sí recomendamos a quien esté valorando comprar obra nueva es preguntar siempre por el estado real de las licencias del proyecto, no solo por la fecha de entrega que ofrece la promotora. Y a quien tenga una parcela o un inmueble pendiente de licencia, llevar un seguimiento documental ordenado del expediente ayuda a detectar antes si algo se ha quedado parado en alguna administración.

Fuentes: El Mundo y Brains Real Estate News.