Casi 1 de cada 3 subastas de vivienda del BOE se queda sin pujas

Comprar una vivienda en subasta judicial o notarial sigue siendo una vía para encontrar precios por debajo de mercado, pero el dato no es tan sencillo como parece. Según un análisis de 3.732 resultados de anuncios o lotes de vivienda publicados en el BOE, difundido por la plataforma Subastas de Viviendas, casi un tercio de esos procesos termina sin que nadie presente una sola puja. Y cuando sí hay interesados, las ofertas se concentran en torno al 70% del valor de subasta, lejos del mito de las "gangas" al 50%.

Qué dice el análisis

El estudio pone cifras a algo que muchos profesionales del sector ya intuían: las subastas de vivienda en España son un mercado muy desigual. No todas las provincias, tipos de inmueble o procedimientos funcionan igual, y las diferencias son "muy marcadas", según recoge el propio análisis.

• Casi un 30% de las subastas analizadas se declaran desiertas, es decir, terminan sin ninguna puja.
• En las subastas que sí reciben ofertas, estas se agrupan mayoritariamente alrededor del 70% del valor de tasación del inmueble.
• El resultado varía notablemente según la provincia, el tipo de subasta (judicial, notarial, de la Agencia Tributaria) y el valor de salida del inmueble.

La fuente no detalla el reparto exacto por provincias ni el tipo de subasta con más incidencia de lotes desiertos, así que conviene no extrapolar más de lo que el dato permite: lo relevante es la tendencia general, no una regla fija para cualquier inmueble.

Por qué tantas subastas quedan vacías

Que una subasta no reciba pujas no significa necesariamente que el inmueble no tenga valor. Entre las causas más habituales en este tipo de procesos están:

• Falta de visibilidad: muchos anuncios del BOE pasan desapercibidos para el comprador particular, que no está familiarizado con el formato.
• Dificultad para visitar el inmueble antes de pujar, lo que genera incertidumbre sobre su estado real.
• Cargas registrales o situaciones jurídicas complejas (ocupación, hipotecas previas) que echan para atrás a compradores no especializados.
• Importes de salida que, pese a partir de la tasación, no siempre resultan atractivos frente al mercado libre de la zona.

Esto explica por qué, cuando una subasta sí despierta interés, las pujas no suelen hundir el precio tanto como se espera: los compradores que llegan a esta fase ya han hecho sus números y saben que el 70% del valor de tasación sigue siendo una oferta razonable, no un regalo.

Qué significa si vas a comprar

Si estás valorando entrar en una subasta de vivienda, este análisis deja varias lecciones prácticas:

• No todas las subastas son una oportunidad real de ahorro: conviene comparar el valor de salida con precios de mercado de inmuebles similares en la misma zona antes de decidir.
• El hecho de que un tercio quede desierto abre la puerta a una segunda subasta, normalmente con un precio de salida más bajo, lo que puede ser interesante si tienes paciencia y margen de maniobra.
• Antes de pujar, es clave revisar la situación registral del inmueble (cargas, ocupación, estado de conservación) con respaldo documental, porque en subastas no siempre hay opción de visita previa.
• En Canarias y Madrid, donde la presión de la demanda es alta, los inmuebles en subasta en zonas bien comunicadas suelen atraer más pujas que los de municipios con menor demanda, lo que reduce el margen de descuento real.

Qué significa si vas a vender o si tienes una deuda pendiente

Para quien se enfrenta a un proceso de ejecución hipotecaria o a una deuda que puede acabar en subasta, estos datos también son útiles. Saber que un tercio de los lotes queda sin pujas, y que las ofertas que sí llegan rondan el 70% del valor de tasación, ayuda a entender qué puede pasar realmente con el inmueble si llega a subastarse, y por qué en muchos casos interesa más buscar una venta anticipada en el mercado libre antes de llegar a ese punto. Una venta gestionada a tiempo, con una valoración ajustada a la realidad del mercado, suele dar mejores resultados económicos que esperar al proceso judicial.

Lo que haría Ziegel

Antes de pujar en una subasta del BOE, lo primero es contrastar el valor de salida con el precio real de mercado de la zona y revisar con calma la nota simple del inmueble para conocer cargas y situación registral. Si lo que tienes es una vivienda en riesgo de entrar en un proceso de ejecución, muchas veces compensa más explorar una venta ordenada antes de que el proceso avance: con una valoración realista y la documentación en orden se evitan sorpresas y, casi siempre, se obtiene un mejor resultado que esperar al resultado incierto de una subasta.

Fuente: Inmodiario.