Caixabank: «Para bajar el precio de la vivienda hay que construir más»

Gonzalo Gortázar, consejero delegado de Caixabank, ha puesto números a un diagnóstico que lleva tiempo circulando entre analistas del sector: en España se crean muchos más hogares de los que se construyen viviendas. En la rueda de prensa de presentación de resultados del banco, celebrada esta semana, Gortázar ha sido claro: «Para bajar el precio tenemos que incrementar la oferta, construir más». Un mensaje que llega en un momento en que el precio de la vivienda sigue marcando máximos en buena parte del país.

No es una idea nueva, pero sí gana peso cuando la pronuncia el responsable de una de las principales entidades financieras españolas, con acceso privilegiado a datos de hipotecas, compraventas y demanda real. El diagnóstico de Caixabank apunta a un desequilibrio estructural: la oferta de vivienda nueva lleva años por debajo del ritmo de formación de nuevos hogares, especialmente en las grandes ciudades y zonas con mayor presión turística o migratoria.

Qué ha dicho exactamente el CEO de Caixabank

Gortázar ha matizado que construir más no es la única palanca disponible. Ha hecho un llamamiento tanto al sector público como al privado para abordar lo que considera «el gran problema económico de España»: la vivienda y sus precios desbocados. Junto al aumento de la oferta, ha mencionado la necesidad de colaboración público-privada para «proteger a las personas vulnerables», reconociendo que el mercado libre no resuelve por sí solo el acceso a la vivienda de las rentas más bajas.

Es decir, el mensaje de Caixabank combina dos ideas que a veces se presentan como opuestas: más construcción para enfriar precios a medio plazo, y mecanismos de protección social mientras ese ajuste se produce, porque construir vivienda nueva lleva años, no meses.

Por qué el desajuste entre oferta y demanda importa tanto

El argumento de fondo es sencillo de entender aunque complejo de resolver:

• Cada año se forman más hogares nuevos (por emancipación, inmigración o cambios demográficos) de los que se terminan viviendas.
• Esa brecha se ha ido acumulando durante varios ejercicios, presionando precios tanto en compra como en alquiler.
• La construcción de vivienda nueva en España sigue lejos de los niveles previos a la crisis de 2008, mientras la población y los hogares han seguido creciendo.
• El suelo disponible, los plazos de tramitación urbanística y la falta de mano de obra en construcción actúan como frenos adicionales a la oferta.

Mientras esa brecha no se cierre, cualquier medida centrada solo en la demanda (ayudas, avales, bonificaciones fiscales) corre el riesgo de empujar los precios aún más arriba si no va acompañada de más oferta.

Qué significa si vas a comprar una vivienda

Si estás buscando casa, este diagnóstico tiene una lectura poco reconfortante a corto plazo: no apunta a una bajada de precios inminente, sino a un problema que requiere años de construcción sostenida para corregirse. Algunas implicaciones prácticas:

• En las zonas con mayor déficit de vivienda nueva (grandes capitales, costas y zonas turísticas), la presión sobre precios seguirá siendo alta mientras no se desbloqueen más promociones.
• La vivienda de obra nueva puede seguir siendo una opción interesante en mercados donde la oferta empieza a reactivarse, aunque los plazos de entrega son largos.
• En Canarias, donde el suelo es limitado y la demanda extranjera añade presión adicional, el desajuste entre oferta y hogares puede notarse de forma aún más marcada que en la península.
• En Madrid, con un volumen de nueva construcción mayor pero también una demanda muy intensa, el efecto puede tardar más en trasladarse a precios a la baja.

Qué significa si vas a vender

Para quien tiene una vivienda en el mercado, el mensaje de Caixabank refuerza una tendencia que ya se observa: mientras la oferta de vivienda nueva no aumente de forma significativa, los precios de segunda mano siguen sostenidos por la falta de alternativas. Esto no significa que valga cualquier precio: la demanda sigue siendo exigente con el estado, la ubicación y la eficiencia energética del inmueble, y las viviendas bien posicionadas se venden con más rapidez y mejores condiciones que las que no se ajustan a lo que busca el comprador actual.

Lo que haría Ziegel

Ante un mercado donde la oferta sigue siendo escasa en muchas zonas, lo razonable es fijar el precio de salida con datos reales de ventas cercanas y no solo con comparables de anuncios activos, que suelen estar inflados. Una valoración basada en operaciones cerradas evita sorpresas tanto al vendedor, que puede fijar expectativas poco realistas, como al comprador, que necesita entender si el precio responde a esa tensión de oferta y demanda o está por encima de mercado. En un contexto de precios al alza, tener el respaldo documental correcto desde el principio (nota simple, cédula, certificado energético) agiliza la operación y evita retrasos quien no se puede permitir cuando hay pocas viviendas disponibles y varios interesados por cada una.

Fuente: ABC Economía.