Aval ICO de 50.000 € para la entrada: las condiciones si luego vendes o alquilas

El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ya tiene publicadas en el Boletín Oficial del Estado las condiciones definitivas de la línea de avales de hasta 50.000 euros pensada para ayudar a jóvenes y familias a reunir la entrada de su primera vivienda. La letra pequeña incluye más restricciones de las que se habían anunciado: quien reciba esta ayuda no podrá vender ni alquilar el piso al precio que le apetezca, al menos durante un periodo determinado.

Hasta ahora el debate se había centrado en quién podía acceder al aval y en el importe máximo de la vivienda financiable. Con la publicación en el BOE, el foco se traslada a qué puede hacer el comprador una vez firma la hipoteca: la norma condiciona tanto una futura venta como la posibilidad de poner esa vivienda en alquiler, algo que no se había explicado con este detalle en los anuncios previos.

Qué cambia respecto a lo que se había anunciado

El Gobierno presentó esta línea de avales como un instrumento para facilitar el acceso a la vivienda a quienes tienen ingresos pero no logran ahorrar los 20.000 o 30.000 euros que suele exigir la entrada de una hipoteca. La idea de partida era sencilla: el ICO respalda esa parte del crédito que normalmente aporta el comprador de su bolsillo, y el banco concede el resto de la hipoteca con normalidad.

Lo que no se había precisado hasta la publicación del BOE es que esa vivienda queda sujeta a condiciones de uso mientras dure el aval. En concreto, se limita el precio al que se podría alquilar el inmueble si el propietario decide no ocuparlo él mismo, y también se establecen restricciones para una venta posterior, de forma que el beneficio público no se traslade sin más a una operación especulativa a corto plazo.

Qué significa si vas a comprar con este aval

• El aval está pensado para vivienda habitual, no para inversión: si tu intención es comprar para alquilar desde el principio, este instrumento no encaja con tu caso.
• Si en el futuro necesitas alquilar la vivienda (por un traslado laboral, por ejemplo), tendrás que ajustarte a un precio limitado y no al que marque el mercado libre en ese momento.
• Si decides vender antes de que termine el periodo de condiciones, puede que no puedas fijar libremente el precio o que debas devolver parte del beneficio del aval, según fije la norma para cada caso.
• Conviene pedir al banco y al ICO el detalle exacto de plazos y porcentajes antes de firmar, porque son estas condiciones las que determinan si el aval compensa frente a otras alternativas.

Qué significa si vas a vender una vivienda comprada con este aval

Para quien ya tiene una vivienda financiada con este tipo de ayuda y se plantea venderla, el mensaje es claro: antes de poner el cartel de «se vende» hay que comprobar si sigue vigente algún límite de precio o alguna obligación de devolución del aval. No es lo mismo vender una vivienda sin cargas de este tipo que una que arrastra condiciones públicas, porque el precio final de la operación y los plazos pueden verse afectados.

Esto es especialmente relevante en mercados donde los precios han subido con fuerza en los últimos años, como ocurre en varias zonas de Gran Canaria y Tenerife, o en buena parte de la Comunidad de Madrid. Un propietario que compró hace poco con este aval y ve que su vivienda se ha revalorizado podría encontrarse con que no puede capturar toda esa subida si todavía está dentro del periodo de restricciones.

El matiz del alquiler: precios topados

La parte más novedosa es la que afecta al alquiler. Hasta ahora se hablaba solo de la compra, pero el BOE deja claro que si el propietario decide arrendar la vivienda en algún momento, no podrá hacerlo a cualquier precio. Esto introduce una variable que no existía en las hipotecas convencionales: el aval público condiciona también los usos futuros del inmueble, no solo la operación de compra inicial.

Para quien valora comprar con este aval pensando en tener margen de maniobra (por ejemplo, alquilar la vivienda si cambia de ciudad), conviene saber que ese margen es menor del que tendría comprando sin ayuda pública, y que el precio de alquiler quedará por debajo del que podría obtener en el mercado libre de su zona.

Lo que haría Ziegel

Antes de solicitar este aval, lo razonable es pedir a la entidad financiera y al ICO un documento con los plazos exactos, los porcentajes que se aplican a una venta anticipada y el límite de precio que se aplicaría a un hipotético alquiler. No es una decisión que deba tomarse solo mirando el importe de la entrada: hay que comparar el coste total de la operación frente a una hipoteca convencional sin aval, sobre todo si existe la posibilidad de que, a medio plazo, quieras vender o alquilar esa vivienda. En Ziegel ayudamos a nuestros clientes a hacer ese cálculo con calculadoras actualizadas y con respaldo documental, para que la decisión de comprar con un aval público no se convierta en una sorpresa el día que decidas cambiar de casa.

Fuente: ABC Economía.