El Supremo exige visitar el inmueble para tasarlo: no basta el Catastro ni Google Maps

El Tribunal Supremo ha puesto límite a una práctica habitual de la Administración tributaria: fijar el valor de un inmueble para calcular impuestos sin haberlo pisado, apoyándose solo en datos del Catastro o en imágenes de Google Maps. El tribunal señala que el perito de Hacienda debe hacer una inspección del interior de la vivienda para que esa valoración sea válida. No es un matiz menor: de esa cifra depende lo que pagas en impuestos como Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones o, en algunas comunidades, el propio IBI cuando hay revisiones de valor.

Hasta ahora, muchos propietarios y compradores se encontraban con una liquidación complementaria de Hacienda que elevaba el valor declarado de un inmueble en una compraventa, herencia o donación, basándose en comparables catastrales o en una simple vista aérea o de calle. El contribuyente tenía que recurrir y, muchas veces, pagar antes de reclamar. Esta sentencia cambia las reglas del juego a su favor.

Qué cambia exactamente

La clave está en el método. Hasta la fecha, era frecuente que las comprobaciones de valor se basaran en:

• Datos catastrales genéricos (superficie, antigüedad, uso) sin tener en cuenta el estado real del inmueble.
• Imágenes de Google Maps o Street View para "verificar" el estado exterior.
• Comparables de otras viviendas de la zona, sin visitar la que se está tasando.

El Supremo establece que esto no es suficiente: el perito tiene que entrar en la vivienda, comprobar su estado de conservación, calidades, reformas o deficiencias que no se ven desde fuera ni figuran en el Catastro. Una vivienda con la fachada renovada puede tener un interior sin actualizar desde los años setenta, y al revés.

Qué significa si vas a vender o has heredado una vivienda

Si vendes un inmueble, lo donas o lo heredas y Hacienda te notifica una comprobación de valor por encima de lo declarado, tienes ahora un argumento más sólido para recurrir si esa valoración no se ha hecho con una visita real al interior. Esto afecta especialmente a:

• Herencias, donde Hacienda revisa con frecuencia el valor declarado frente al de mercado.
• Compraventas donde el precio escriturado se aleja del valor de referencia catastral.
• Viviendas con reformas, deterioro u obras pendientes que no constan en ningún registro oficial.

En la práctica, esto puede traducirse en menos liquidaciones complementarias "automáticas" y en procedimientos de comprobación más lentos, porque la Administración tendrá que destinar peritos a hacer inspecciones físicas, algo con más coste de tiempo y recursos que cruzar bases de datos.

Qué significa si vas a comprar

Para quien compra, la sentencia da más seguridad jurídica en dos momentos: al escriturar y, sobre todo, si meses o años después recibe una notificación de Hacienda reclamando un pago adicional por entender que el precio pagado era inferior al valor real. Tener claro que esa valoración exige una visita en condiciones ayuda a defenderse si el recurso llega.

En Canarias, donde el impuesto equivalente es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y conviven con el IGIC en obra nueva, este criterio también aplica a las comprobaciones de valor que hace la Agencia Tributaria Canaria. En Madrid, donde el mercado de segunda mano tiene mucho recorrido y las comprobaciones de valor son frecuentes en operaciones entre particulares, la sentencia puede reducir litigios que hoy acaban en los tribunales económico-administrativos.

Lo que haría Ziegel

Si has recibido o recibes una comprobación de valor de Hacienda por una vivienda que has comprado, vendido o heredado, lo primero es comprobar cómo se ha calculado esa cifra: si no hay constancia de una inspección interior del inmueble, puede haber motivo para recurrir. En Ziegel contamos con respaldo administrativo y documental para revisar el expediente y, si procede, acompañarte en ese proceso, además de disponer de nota simple y otros documentos que ayudan a acreditar el estado real del inmueble en el momento de la operación.

Fuente: La Vanguardia.