Una de cada tres viviendas vendidas en 2024 se traspasó con pérdidas

El dato sorprende a primera vista: 2024 fue el año en que la vivienda subió un 12,7% según el INE, la mayor subida en 18 años. Y sin embargo, según una nueva estadística de la Agencia Tributaria sobre transmisiones de vivienda declaradas, una de cada tres viviendas traspasadas ese año se vendió a pérdidas, es decir, por un precio inferior al que pagó su propietario cuando la compró. La paradoja tiene explicación y, sobre todo, lecciones útiles para quien hoy se plantea vender o comprar.

No es que el mercado se contradiga a sí mismo: es que detrás de ese 12,7% de subida media conviven realidades muy distintas según cuándo se compró la vivienda, en qué zona está y cuánto tiempo ha pasado desde entonces.

Por qué hay tantas ventas con pérdidas en pleno boom de precios

La clave está en el momento de la compra original. Buena parte de las viviendas que se vendieron en 2024 por debajo de su precio de adquisición fueron compradas en los años previos a la crisis financiera, entre 2006 y 2008, cuando los precios alcanzaron máximos históricos que tardaron más de una década en recuperarse en muchas zonas. También influyen las ventas en localidades donde la recuperación del precio ha sido más lenta que en las grandes capitales o en las zonas turísticas, donde la demanda extranjera y la presión del alquiler vacacional han disparado los valores muy por encima de la media nacional.

Dicho de otro modo: el mercado español no sube igual en todas partes. Mientras Madrid, Barcelona o los principales destinos de Canarias y Baleares acumulan subidas muy por encima de la media, hay provincias y municipios del interior donde el precio actual sigue sin alcanzar el de hace quince años.

Qué significa si vas a vender tu vivienda

Si compraste tu casa en plena burbuja inmobiliaria o en una zona que no ha vivido la misma revalorización que las grandes ciudades, conviene que hagas cuentas antes de fijar expectativas. Algunas claves prácticas:

• Compara el precio de compra con los precios reales de venta en tu zona, no solo con la media nacional que publican las estadísticas.
• Si vendes por debajo del precio de adquisición, esa pérdida patrimonial tiene efectos fiscales: en el IRPF se puede compensar con otras ganancias patrimoniales, lo que conviene tener en cuenta al planificar la venta.
• No todas las zonas se mueven igual: una valoración ajustada a datos reales de tu municipio evita fijar un precio de salida irreal, ya sea por exceso de optimismo o por miedo a vender barato.

Qué significa si vas a comprar

Para quien compra, el dato tiene otra lectura: en un mercado donde los precios suben con fuerza en las zonas más demandadas, todavía existen oportunidades en localizaciones donde la revalorización ha sido mucho más moderada. Eso no significa que sean peores inversiones, sino que conviene analizar bien el histórico de precios de la zona concreta antes de comprar, especialmente si la compra tiene un componente de inversión a medio plazo.

El matiz de Canarias y Madrid

En Canarias, donde el mercado ha estado muy tensionado por la demanda extranjera y el turismo residencial, las zonas más buscadas de Gran Canaria y Tenerife han vivido subidas sostenidas que dejan pocas ventas con pérdidas entre las operaciones recientes. El contraste es mayor en municipios del interior o con menor presión turística, donde la recuperación de precios ha sido más gradual. En Madrid capital y en los municipios con mejor conexión de transporte, la revalorización también ha sido intensa en los últimos años, aunque persisten bolsas de vivienda compradas en el pico de 2007-2008 que todavía no han recuperado aquel valor.

Lo que haría Ziegel

Antes de poner precio a una vivienda, lo más honesto es comparar con ventas reales de la zona, no con titulares sobre subidas medias nacionales. En Ziegel trabajamos con una valoración basada en ventas registradas, anuncios activos y datos de Catastro, precisamente para evitar que el propietario se lleve una sorpresa al final del proceso, ya sea porque esperaba más o porque no sabía que podía compensar una pérdida patrimonial en su declaración. Si compraste en los años de la burbuja y ahora te planteas vender, merece la pena revisar primero qué ha pasado realmente con los precios en tu calle, no solo en tu ciudad.

Fuente: ABC Economía.