La vivienda encadena 36 meses de subidas: julio cierra con un +7,7%

El precio de la vivienda en España lleva ya 36 meses consecutivos al alza. Los últimos datos publicados, correspondientes a julio y difundidos a finales de septiembre, muestran una subida interanual del 7,7% y consolidan el metro cuadrado por encima de los 2.000 euros de media. Lo llamativo es que esto ocurre justo cuando las compraventas están cayendo: la demanda se frena, pero los precios no ceden.

Es un patrón que rompe la lógica de libro de oferta y demanda, y que tiene explicación: la caída de operaciones no viene de que sobren viviendas, sino de que escasean las que de verdad encajan con lo que busca el comprador, en las zonas donde quiere vivir. Eso mantiene la presión sobre el precio aunque se firmen menos escrituras.

Tres años de subidas, ¿qué ha cambiado por el camino?

Tres años de incrementos ininterrumpidos es un recorrido largo. En este tiempo se han sucedido subidas de tipos, su posterior bajada, variaciones del euríbor y cambios normativos en varias comunidades. Pese a todo eso, el precio no ha dejado de subir ningún mes. Esto indica que el motor principal no es el crédito barato, sino un problema estructural de oferta: se construye poco y lento frente a la demanda real, tanto de compra para vivir como de inversión.

La superación de los 2.000 euros por metro cuadrado de media nacional es también un símbolo: confirma que el ciclo alcista no es un repunte puntual, sino una tendencia consolidada que ya afecta al presupuesto medio de cualquier familia que busca su primera vivienda.

Por qué caen las compraventas sin que baje el precio

Que bajen las operaciones mientras sube el precio suele interpretarse como señal de ajuste a la baja, pero aquí sucede lo contrario. Las razones más plausibles, con los datos disponibles, son:

• Menos vivienda disponible en las zonas más demandadas (centros urbanos, costa, entornos bien comunicados), lo que reduce el número de operaciones posibles aunque la demanda siga alta.
• Capacidad de compra ajustada: muchos compradores necesitan más tiempo para reunir la entrada o esperan a que mejoren las condiciones hipotecarias, lo que retrasa operaciones sin eliminarlas.
• Propietarios que no bajan precio porque saben que hay demanda detrás y prefieren esperar a encontrar al comprador adecuado antes que malvender.

Qué significa si vas a vender

Si tienes una vivienda en una zona con demanda activa, el contexto te es favorable: puedes fijar un precio de salida ajustado a mercado sin miedo a quedarte corto, siempre que esté bien documentada y lista para visitar. El riesgo está en el extremo contrario: sobrevalorar la vivienda pensando que «todo sube» puede alargar el tiempo de venta, porque el comprador que hoy tiene menos margen financiero es más exigente a la hora de pagar de más.

En Canarias, donde conviven mercado local y comprador extranjero con mayor poder adquisitivo, este desajuste entre pocas operaciones y precios firmes se nota especialmente en primera línea de costa en Gran Canaria y Tenerife. En Madrid capital y su área metropolitana, la escasez de oferta bien ubicada mantiene tensionados los precios aunque el ritmo de cierre de operaciones se haya ralentizado.

Qué significa si vas a comprar

Para quien compra, el mensaje es que esperar no garantiza mejores precios: la tendencia de 36 meses dice que el coste de entrar en el mercado sigue subiendo, aunque haya menos prisa por cerrar operaciones a toda velocidad. Conviene:

1. Tener la financiación preaprobada antes de buscar, para no perder la vivienda que encaja cuando aparezca.
2. Ampliar el radio de búsqueda si el presupuesto no llega en la zona preferida, en lugar de esperar una bajada que los datos no sostienen.
3. Revisar bien los gastos asociados a la compra, que en Canarias incluyen el IGIC y en Madrid el ITP, antes de cerrar el presupuesto total.

Lo que haría Ziegel

Ante un mercado con pocas operaciones pero precios firmes, lo importante es acertar con el precio de salida desde el primer día: ni por encima, que aleja al comprador solvente, ni por debajo, que regala valor. En Ziegel partimos de ventas reales registradas y anuncios activos en cada zona, no de intuiciones, y preparamos cada vivienda con fotografía y documentación lista para que la decisión de compra se tome rápido, sin perder meses en un mercado que no da tregua a quien no está bien asesorado.

Fuente: La Vanguardia.