Gastos de comprar una vivienda de segunda mano: Canarias vs. Madrid

Cuando encuentras la vivienda que quieres comprar, el precio del anuncio es solo una parte de la cuenta. Encima de ese precio hay impuestos y gastos que varían según compres en Canarias o en Madrid, y es habitual que un comprador primerizo se sorprenda al final del proceso porque no los tenía bien calculados. Esta guía te ayuda a entender qué paga cada parte, para que llegues a la firma sin sustos.

El impuesto que marca la diferencia: IGIC frente a ITP

La vivienda de segunda mano no paga IVA, sino un impuesto autonómico sobre transmisiones patrimoniales. Aquí está la primera gran diferencia entre Canarias y Madrid:

• Canarias: la compraventa de segunda mano tributa por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que suele tener un tipo más bajo que el ITP peninsular. Esto hace que, en igualdad de precio, comprar en Canarias resulte fiscalmente más ligero que en buena parte de la Península.
• Madrid: se aplica el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gestionado por la Comunidad de Madrid, con su propio tipo y posibles bonificaciones para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual).

Los porcentajes exactos cambian de vez en cuando y pueden tener variaciones según el tipo de comprador o de vivienda, así que no te fíes de memoria: consulta siempre la web oficial de la Agencia Tributaria Canaria o de la Comunidad de Madrid, o pide a tu gestoría que te confirme el tipo vigente antes de hacer números definitivos.

Qué paga el comprador

Además del impuesto autonómico, el comprador suele asumir estos gastos:

• Notaría: los honorarios del notario que formaliza la escritura de compraventa, según arancel.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la nueva titularidad, también por arancel oficial.
• Gestoría: si se encarga de tramitar impuestos y liquidaciones, cobra un honorario por su trabajo.
• Hipoteca, si la hay: tasación de la vivienda, y en algunos casos comisión de apertura o gastos de gestión del banco, según la entidad y el producto.

Desde que cambió la ley hipotecaria, buena parte de los gastos de constitución de la hipoteca (gestoría, registro, notaría de la propia hipoteca) corren a cargo del banco, pero conviene revisarlo en cada oferta porque no todas las entidades lo reparten igual.

Qué suele pagar el vendedor

En la práctica habitual del mercado, el vendedor asume:

• Plusvalía municipal: el impuesto local que grava el incremento de valor del terreno desde que compró hasta que vende.
• Cancelación de cargas: si tenía una hipoteca pendiente, los gastos de cancelarla registralmente.
• Certificado energético y cédula de habitabilidad (donde se exija), si no los tenía ya en regla.
• Comisión de la inmobiliaria, si ha contado con una agencia para vender.

Esta distribución es costumbre de mercado, no una obligación legal cerrada: en las arras y en el contrato final se puede pactar otra cosa, así que léete bien cada cláusula antes de firmar.

Qué significa esto si vas a comprar

Para hacer números realistas, un comprador debería reservar un margen por encima del precio de la vivienda para cubrir impuesto, notaría, registro y gestoría, y sumar la entrada que le pida el banco si financia la compra. Algunas recomendaciones prácticas:

• Pide presupuesto a la notaría y a la gestoría antes de firmar las arras, no después.
• Si compras en Canarias, confirma el tipo de IGIC vigente para vivienda de segunda mano en la web de la Agencia Tributaria Canaria.
• Si compras en Madrid, revisa si tienes derecho a alguna bonificación del ITP (edad, número de hijos, tipo de vivienda) antes de calcular el impuesto al tipo general.
• Compara ofertas hipotecarias mirando también quién paga qué gastos de formalización, no solo el tipo de interés.

Lo que haría Ziegel

En Ziegel, cuando un comprador firma arras, le entregamos un cálculo claro de los gastos asociados a su compra con las calculadoras internas de la red, usando los tipos verificados para su comunidad, para que sepa exactamente cuánto necesita reservar además del precio de la vivienda. Y si hay cargas pendientes sobre el inmueble, nuestro equipo jurídico propio ayuda a revisar la situación registral antes de firmar, para que ni comprador ni vendedor lleguen a la notaría con sorpresas de última hora.

Antes de ponerte a buscar

Si todavía estás en la fase de buscar vivienda, puede interesarte que te avisen en cuanto salga algo que encaje con lo que necesitas, antes de que llegue a los portales. Cuéntanos qué buscas y te avisamos antes que los portales.