Contrato de arras: 3 cláusulas que te protegen si la compra se tuerce

El contrato de arras se sigue firmando con prisas, casi siempre bajo la presión de "si no lo firmas hoy, lo compra otro". El problema es que ese documento, que parece un trámite menor antes de la escritura, es en realidad el que decide qué pasa con tu dinero si la operación se rompe. Y en un mercado donde el precio de la vivienda sigue subiendo y los bancos han endurecido los criterios para conceder hipotecas, conseguir la financiación a tiempo ya no es algo que se pueda dar por hecho.

Eso convierte el contrato de arras en el documento más importante de todo el proceso de compra, más incluso que la propia escritura, porque es el que marca las reglas si algo sale mal entre la firma de la señal y la notaría.

Qué es el contrato de arras y por qué se firma tan rápido

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que el comprador entrega una cantidad de dinero (normalmente entre el 5% y el 10% del precio) como señal de que la compra va en serio. A cambio, el vendedor retira la vivienda del mercado y se compromete a vendérsela a ese comprador en un plazo determinado.

El inconveniente es que, en un mercado tensionado como el actual, muchos compradores firman el primer modelo que les pasa la inmobiliaria o el propio vendedor, sin pararse a revisar qué dice realmente sobre devoluciones, plazos o penalizaciones. Y ahí es donde aparecen los problemas.

La cláusula de la financiación: tu salvavidas si el banco dice que no

Esta es, con diferencia, la más importante del documento. Consiste en incluir una condición suspensiva que diga, literalmente, que si el comprador no consigue la hipoteca en el plazo pactado (por motivos ajenos a su voluntad), el contrato queda sin efecto y recupera el dinero entregado.

Sin esta cláusula, si el banco deniega la hipoteca y tú no puedes completar la compra, el vendedor puede quedarse con la señal al considerar que has incumplido el contrato. Con los criterios bancarios más exigentes que se están aplicando ahora, revisando con más detalle ingresos, tipo de contrato y nivel de endeudamiento, esto ya no es un escenario remoto: puede pasarle a cualquier comprador con un perfil que meses atrás habría sido aprobado sin problema.

Qué debe incluir esta cláusula

• El plazo máximo para obtener la aprobación de la hipoteca.
• Que la devolución del dinero sea íntegra si la denegación no se debe a causas imputables al comprador.
• Idealmente, que se acepte como prueba una carta de denegación del banco.

La cláusula de plazos: fechas concretas, no "lo antes posible"

El contrato de arras debe fijar fechas exactas: cuándo se firma la escritura ante notario, qué ocurre si una de las partes pide prórroga y qué consecuencias tiene retrasarse sin justificación. Frases vagas como "en un plazo razonable" no sirven de nada si luego hay que reclamar.

Una fecha concreta protege a ambas partes: al comprador, porque sabe exactamente hasta cuándo tiene margen para resolver la financiación; y al vendedor, porque puede exigir el cumplimiento si el comprador se retrasa sin motivo justificado.

La cláusula de penalización: qué pasa si alguien se echa atrás

El Código Civil establece, por defecto, que si el comprador desiste pierde la señal entregada, y si es el vendedor quien se echa atrás debe devolver el doble de esa cantidad. Pero esta norma general se puede modificar en el contrato, y conviene revisar que lo que se ha pactado se ajusta a lo que ambas partes esperan, sobre todo si se ha negociado un importe de señal distinto al habitual.

Dejarlo claro por escrito evita discusiones (y posibles reclamaciones) si finalmente la operación no llega a buen puerto.

Qué significa esto si vas a comprar una vivienda

Si estás a punto de firmar unas arras, el mensaje es sencillo: no firmes nada que no hayas leído entero, por mucha prisa que corra la operación. Pide tiempo para revisar el documento, aunque sean unas horas, y asegúrate de que recoge al menos estas tres cláusulas antes de poner tu firma y entregar el dinero.

En Canarias y en Madrid, donde la competencia por la vivienda disponible es alta, es habitual que se presione al comprador para cerrar rápido. Eso no debería traducirse nunca en renunciar a la condición suspensiva de financiación, especialmente si vas a necesitar hipoteca para completar la compra.

Lo que haría Ziegel

En Ziegel revisamos cada contrato de arras con el comprador antes de que se firme, con respaldo administrativo y documental para que las cláusulas de financiación, plazos y penalización queden claras y ajustadas a su situación real. No se trata de alargar el proceso, sino de que la firma se haga con las garantías necesarias y sin sorpresas después, algo que agradecen tanto el comprador como el vendedor cuando la operación avanza sin contratiempos.

Fuente: ABC Economía.