Comprar vivienda de segunda mano en Canarias y Madrid: quién paga qué

Cuando encuentras la vivienda que buscabas, el precio que ves en el anuncio no es lo único que vas a pagar. A ese importe hay que sumarle una serie de gastos e impuestos que, en una compraventa de segunda mano, suelen suponer entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compra, aunque la cifra exacta depende de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda y de si necesitas hipoteca. En Canarias y en Madrid las reglas no son iguales, así que conviene tener claro qué paga el comprador, qué paga el vendedor y qué conviene revisar antes de firmar.

El impuesto que marca la diferencia: ITP en Madrid, IGIC en Canarias

La vivienda de segunda mano no paga IVA, sino un impuesto autonómico que varía según el territorio:

• En Madrid se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que la Comunidad de Madrid fija sobre el precio de la vivienda. El tipo puede variar según el caso (vivienda habitual, familia numerosa, menores de edad, etc.), así que conviene consultar siempre el tipo vigente en la web de la Comunidad de Madrid antes de hacer cálculos.
• En Canarias, por su régimen fiscal especial, la compraventa de segunda mano tributa por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en lugar de ITP. El tipo aplicable a la vivienda también puede tener reducciones según el perfil del comprador o el tipo de inmueble, por lo que lo correcto es verificarlo en la Agencia Tributaria Canaria antes de cerrar el presupuesto.

Este impuesto lo paga siempre el comprador, y conviene tenerlo en cuenta desde el primer momento: es, con diferencia, el gasto más alto de toda la operación.

Gastos de notaría, registro y gestoría

Además del impuesto, hay tres partidas que acompañan a cualquier compraventa:

• Notaría: los honorarios del notario están regulados por arancel oficial y dependen del precio de la vivienda y de la extensión de la escritura. Es un gasto que, por ley, corresponde al comprador salvo que se pacte otra cosa.
• Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre tiene un coste también fijado por arancel, y es obligatorio para que la compra tenga plena protección legal frente a terceros.
• Gestoría: aunque no es obligatoria, muchos compradores prefieren encargar a una gestoría la liquidación de impuestos y la inscripción registral para evitar errores o plazos incumplidos. Su coste varía según el servicio contratado.

Si pides hipoteca: tasación y gastos de constitución

Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, la mayoría de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría de la escritura de préstamo, registro, gestoría e impuesto de Actos Jurídicos Documentados) corren a cargo del banco. Al comprador que financia su vivienda le suele quedar, principalmente, el coste de la tasación, que es obligatoria para que la entidad conceda el préstamo y que normalmente se paga por adelantado, antes de la firma. Conviene pedir presupuesto por escrito y comparar entre tasadoras homologadas.

Qué paga el vendedor

No todo recae en quien compra. Al vendedor de una vivienda de segunda mano le corresponden, por norma general:

• La plusvalía municipal (el impuesto que grava el incremento del valor del terreno), aunque en algunos casos puede pactarse su reparto.
• La cancelación registral de su hipoteca, si la vivienda tenía una carga pendiente.
• Sus propios honorarios de agencia, si ha contado con un profesional para vender, salvo que se acuerde otra fórmula.
• El IRPF correspondiente a la ganancia patrimonial obtenida con la venta, que se liquida en su declaración de la renta.

Qué significa esto si vas a comprar

Lo más práctico es calcular el presupuesto total antes de empezar a visitar viviendas, no después de encontrar la que te gusta. Como orientación de trabajo (sin sustituir el cálculo con los tipos vigentes), conviene reservar un margen adicional sobre el precio de compra para cubrir impuesto, notaría, registro y, si hay hipoteca, la tasación. Quedarte justo con el precio de la vivienda es el error más habitual entre quienes compran por primera vez, y puede obligarte a renunciar a una operación ya avanzada por falta de liquidez en el último tramo.

En Canarias, además, conviene recordar que el comprador extranjero —muy presente en el mercado insular— debe tener en cuenta los mismos gastos que cualquier residente, más la obtención del NIE si todavía no lo tiene, un trámite previo imprescindible para firmar ante notario.

Lo que haría Ziegel

Antes de hacer una oferta, pide siempre una simulación completa de gastos con los tipos actualizados de tu comunidad autónoma: evita sorpresas y te permite negociar con seguridad. En Ziegel usamos calculadoras internas con los tipos verificados para cada territorio, que generan un informe claro de cuánto te va a costar realmente la compra, más allá del precio de la vivienda. Y si lo que necesitas es encontrar esa vivienda antes de que llegue a los portales, nuestra red de agentes trabaja con una base de compradores y demandas activas en Canarias y Madrid que agiliza mucho el proceso.

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