Cataluña: dos años de topes al alquiler, un 10% menos de contratos y rentas un 6,7% más caras

En el segundo trimestre de 2024 entró en vigor en Cataluña el sistema de contención de rentas en zonas declaradas tensionadas. Dos años después, los últimos datos publicados muestran una fotografía con claroscuros: los contratos de alquiler firmados han caído un 10% y, al mismo tiempo, las rentas han subido un 6,7% desde que se aplica el tope. En las zonas reguladas, el precio medio se sitúa en 894 euros, un 2,6% más que hace un año, según los datos recogidos por La Vanguardia.

El resultado no es una contradicción, sino el reflejo de un mercado con menos oferta disponible: menos pisos salen al alquiler regulado, pero los que salen se encarecen igualmente, aunque a un ritmo distinto del que tenían antes de la norma.

Qué dice cada dato y por qué no cuadran a primera vista

Conviene distinguir tres magnitudes que a veces se mezclan en el debate público:

• Número de contratos: han caído un 10% en dos años, lo que indica menos rotación o menos vivienda saliendo al mercado de alquiler regulado.
• Precio medio de la renta: sube un 6,7% desde la entrada en vigor del tope, y un 2,6% en el último año en las zonas tensionadas, hasta los 894 euros de media.
• Precio por metro cuadrado: según El Mundo, marca récord histórico en las zonas tensionadas, mientras el coste medio de la renta por vivienda decae en paralelo.

La explicación que apunta El Mundo es clave: no es que bajen los precios por metro, sino que se reducen los tamaños medios de las viviendas que se alquilan. Es decir, el mercado se está reajustando hacia pisos más pequeños, lo que puede abaratar la renta mensual final sin que el precio por metro cuadrado deje de subir.

La polémica de fondo: ¿quién sube realmente los precios?

Uno de los debates que reaviva esta batería de datos es el peso real de los grandes propietarios en la subida de los alquileres. Según recoge El Mundo, menos de una quinta parte del incremento del alquiler entre 2019 y 2023 se puede asociar a caseros con varias viviendas. Esto matiza el discurso que sitúa a los grandes tenedores como principal causa del encarecimiento, y abre la puerta a otros factores: escasez estructural de oferta, costes de construcción, fiscalidad o la propia dinámica demográfica de las ciudades tensionadas.

La Generalitat, a través de la conselleria de Territori, defiende el modelo catalán frente al de Madrid, donde no existen topes de este tipo, y sostiene que la intervención en el alquiler también ayuda a moderar el encarecimiento de la compraventa, al reducir la presión inversora sobre la vivienda destinada a alquiler.

Qué significa si vas a alquilar una vivienda en Cataluña

Si buscas piso de alquiler en una zona tensionada catalana, estos son los puntos prácticos que conviene tener en cuenta:

• Hay menos oferta disponible que hace dos años, lo que puede alargar el tiempo de búsqueda.
• Los precios medios siguen subiendo, aunque de forma más moderada que antes del tope, y pueden variar mucho según el tamaño de la vivienda.
• Es probable que encuentres más pisos pequeños en el mercado regulado, porque los propietarios ajustan superficie para encajar la renta en los límites legales.
• Conviene revisar si la zona concreta está declarada tensionada y qué referencia de precio aplica, porque no todas las áreas de Cataluña están sujetas al mismo régimen.

Qué significa si tienes una vivienda para alquilar

Para quien es propietario en una zona tensionada, el escenario también tiene matices:

• El tope limita cuánto puedes subir la renta respecto al índice de referencia, pero no impide actualizar precios dentro de ese margen.
• Algunos propietarios optan por sacar del mercado de alquiler viviendas que antes destinaban a esta vía, lo que explica en parte la caída de contratos.
• Antes de tomar decisiones sobre un inmueble en zona regulada, conviene tener claro el marco normativo vigente y la documentación del contrato, para evitar sorpresas en la actualización de renta o en la duración del arrendamiento.

Lo que haría Ziegel

En un mercado con normativa cambiante como el catalán, lo más útil es no fiarse de la intuición ni de lo que se cobraba hace dos años: conviene comprobar con datos actualizados qué renta de referencia aplica a cada zona y vivienda concreta antes de fijar precio o de aceptar una oferta. Si tienes un piso en una zona tensionada y dudas entre alquilarlo o venderlo, merece la pena comparar ambos escenarios con cifras reales de tu edificio y tu barrio, no con medias generales que pueden no ajustarse a tu caso. Y si compras para alquilar, revisa también el tamaño y la distribución de la vivienda: como muestran estos datos, el mercado se está moviendo hacia pisos más compactos en las zonas reguladas.

Fuentes: Expansión, La Vanguardia y El Mundo.