BBVA y Sabadell avisan: las hipotecas empiezan a frenar por los precios altos

Dos de los grandes bancos del país, BBVA y Banco Sabadell, han puesto encima de la mesa la misma señal: la concesión de hipotecas empieza a perder fuelle. El consejero delegado de Sabadell, Marc Armengol, ha sido el más explícito al reconocer que "es posible" que se produzca un descenso en la concesión de préstamos para vivienda, y ha señalado dos causas directas: los precios de la vivienda, que siguen subiendo, y la caída de las compraventas. BBVA apunta en la misma dirección y habla abiertamente de "desaceleración" en la demanda de sus clientes.

No se trata de un frenazo brusco ni de una crisis del crédito, sino de un cambio de ritmo que llega después de varios años de fuerte actividad hipotecaria. La pregunta que interesa a quien está pensando en comprar o vender una casa es sencilla: ¿qué significa esto para mi operación?

Qué está pasando con las hipotecas

El mensaje de ambas entidades coincide en lo esencial: la demanda de hipotecas se está moderando porque comprar una vivienda resulta cada vez más caro en relación con los ingresos disponibles. Cuando los precios suben más rápido que los salarios, menos familias pueden asumir la entrada y la cuota mensual que exige un piso, y eso se traduce, con cierto retraso, en menos solicitudes de financiación.

A esto se suma el otro factor que mencionan los bancos: las compraventas también están bajando. Menos operaciones cerradas significan, de forma casi automática, menos hipotecas firmadas, porque la gran mayoría de las compras de vivienda en España se financian con un préstamo bancario.

Por qué ocurre ahora

• Precios al alza: la vivienda lleva varios ejercicios encareciéndose en la mayoría de los mercados, lo que reduce el número de compradores que pueden permitírsela sin forzar su capacidad de endeudamiento.
• Menos compraventas: si se cierran menos operaciones, el volumen de hipotecas nuevas baja en paralelo, aunque las condiciones de financiación sigan siendo razonables.
• Esfuerzo financiero mayor: a medida que el precio de la vivienda se aleja del nivel de los salarios, muchas familias necesitan más ahorro previo o renuncian a comprar, lo que también reduce la demanda de crédito.

Qué significa si vas a comprar

Si estás buscando casa, esta desaceleración no implica que el crédito se vaya a cerrar, pero sí conviene leerla como un aviso de que el mercado está más tensionado por precio que por disponibilidad de financiación. Algunas consecuencias prácticas:

• Es más importante que nunca llegar al banco con la documentación y la capacidad de ahorro bien preparadas, porque las entidades pueden ser más selectivas si perciben menos solicitudes de perfil sólido.
• Negociar el precio de la vivienda cobra más peso: en un contexto de menor actividad, hay algo más de margen para ajustar condiciones con el vendedor.
• Comparar ofertas hipotecarias entre varias entidades sigue siendo clave, especialmente si la demanda se modera y los bancos compiten por los clientes solventes.

Qué significa si vas a vender

Para quien tiene una vivienda en venta, el mensaje de los bancos es una señal de alerta moderada, no de pánico. Menos compraventas y una demanda hipotecaria más prudente pueden traducirse en procesos de venta algo más largos o en compradores que llegan con menos margen de maniobra financiera.

Esto no significa necesariamente bajar el precio de salida, pero sí conviene fijar un precio realista desde el principio, acorde con lo que el mercado puede financiar hoy, para evitar que la vivienda se quede estancada en el anuncio mientras otras similares, mejor ajustadas, sí consiguen comprador.

El matiz en Canarias y en Madrid

En Canarias, donde una parte relevante de la demanda procede de comprador extranjero con menor dependencia de la financiación bancaria española, esta desaceleración puede notarse menos que en otros mercados, aunque el comprador residente insular sí está expuesto al mismo encarecimiento de precios que el resto del país. En Madrid, donde los precios llevan tiempo marcando máximos, el efecto de un menor acceso al crédito puede ser más visible, especialmente en los perfiles de primera vivienda.

Lo que haría Ziegel

Ante un escenario de desaceleración hipotecaria, lo razonable es no dejar nada a la improvisación. Si compras, conviene tener tu capacidad de financiación estudiada antes de empezar a buscar, para saber con certeza qué presupuesto real manejas. Si vendes, fijar un precio de salida ajustado a lo que el mercado puede pagar y financiar hoy, con datos reales de ventas comparables, evita que el inmueble se quede fuera de juego mientras la demanda se reordena. En ambos casos, respaldarse en cifras actualizadas y en un seguimiento cercano del proceso es lo que marca la diferencia entre cerrar la operación en buenas condiciones o dejarla estancada.

Fuentes: El Mundo, La Vanguardia y El Mundo.