Vender una casa heredada sin errores fiscales.

Primero la herencia, después la venta

Para firmar una compraventa, la vivienda tiene que estar a nombre de quien vende. En una herencia eso significa completar tres trámites: aceptar la herencia, adjudicar la vivienda en escritura notarial y inscribirla en el Registro de la Propiedad. Mientras tanto, sí puedes preparar todo lo demás: valoración, documentación, fotografías y estrategia de precio, para salir al mercado el mismo día que la escritura esté lista.

Documentos que te pedirá el notario: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, certificado de seguros de vida, escritura de la vivienda, último recibo del IBI y, para vender, el certificado energético.

Los tres impuestos que intervienen

Impuesto de Sucesiones. Lo gestiona la comunidad autónoma donde residía el fallecido. En Madrid y Canarias existen bonificaciones muy altas para descendientes, cónyuges y ascendientes, pero hay que presentarlo aunque salga a pagar cero. El valor que declares aquí será tu valor de adquisición cuando vendas.

Plusvalía municipal (IIVTNU). Se paga al ayuntamiento por la transmisión por herencia y, de nuevo, al vender. Desde 2021 puedes acreditar que no ha habido incremento de valor y no pagarla, o elegir el método de cálculo más favorable.

IRPF al vender. Tributas por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en Sucesiones, sumando los gastos e impuestos que pagaste al heredar. Si vendes poco después de heredar y a valor de mercado, la ganancia suele ser pequeña.

Varios herederos, una sola decisión

La vivienda heredada por varias personas es una comunidad de bienes: para vender hace falta el acuerdo de todos, y todos firman en la notaría, en persona o mediante poder. Cuando uno de los herederos quiere quedarse con la casa, puede compensar al resto en metálico mediante una extinción de condominio, que tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales.

Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede pedir la división judicial, que suele terminar en subasta y con un precio peor para todos. Nuestro equipo jurídico media entre los herederos con una valoración objetiva y un plan de venta por escrito, que es lo que en la práctica desbloquea la mayoría de estos casos.

Casos frecuentes que cambian el proceso

• Viudo o viuda con usufructo. Los hijos tienen la nuda propiedad y el cónyuge el usufructo: para vender firman todos y el precio se reparte según la edad del usufructuario.
• Heredero no residente. Puede vender mediante poder notarial y, si es no residente en España, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta de su IRNR.
• Vivienda con hipoteca. La deuda se hereda con la casa y se cancela con el precio de venta en la propia notaría.
• Herencia sin aceptar y con plazos vencidos. Se puede regularizar con recargos; conviene hacerlo antes de salir al mercado para que la venta no se retrase.

Cómo lo hacemos en Ziegel

1. Valoración de mercado. Estimamos el precio real de venta y el valor que conviene declarar en Sucesiones para que ambos sean coherentes.
2. Revisión jurídica y documental. Comprobamos títulos, cargas, testamento y plazos fiscales. Te decimos qué falta y en qué orden resolverlo.
3. Adjudicación e inscripción. Coordinamos con tu notario y gestoría la escritura de herencia y la inscripción registral mientras preparamos el marketing.
4. Salida al mercado optimizada. Fotografía profesional, publicación y aviso inmediato a los compradores registrados que buscan en tu zona.
5. Firma y liquidación. Te acompañamos en la notaría y en la liquidación de plusvalía e IRPF para cerrar sin sorpresas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender la casa antes de aceptar la herencia?+

No. La compraventa exige que la vivienda esté inscrita a nombre de los herederos. Lo que sí puedes hacer es valorar, preparar la documentación y firmar un contrato de arras condicionado a la adjudicación, aunque lo habitual es esperar a tener la escritura.

¿Cuánto tarda todo el proceso?+

Entre la escritura de herencia y la inscripción registral suelen pasar de 4 a 8 semanas. Si empezamos la valoración y el marketing en paralelo, la vivienda puede salir al mercado en cuanto la inscripción esté lista.

¿Qué valor declaro en el Impuesto de Sucesiones?+

Como mínimo el valor de referencia de Catastro. Declarar un valor cercano al de mercado reduce la ganancia en IRPF cuando vendas, así que conviene decidirlo con una valoración real delante.

¿Y si uno de los herederos no quiere vender?+

Puede comprar la parte de los demás mediante extinción de condominio, o el resto puede solicitar la división judicial. Antes de llegar ahí, una valoración objetiva y un plan de venta por escrito resuelven la mayoría de desacuerdos.

¿Tengo que pagar plusvalía municipal dos veces?+

Se devenga al heredar y al vender, pero en cada una puedes acreditar que no hubo incremento de valor o elegir el método de cálculo más favorable. Nuestro equipo jurídico revisa ambos supuestos.

¿Vivo fuera de España, puedo vender igualmente?+

Sí, mediante poder notarial otorgado en un consulado o notaría extranjera con apostilla. Nos encargamos de coordinar la firma y de que la retención del 3 % para no residentes se calcule correctamente.

Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal sobre tu caso concreto. Nuestro equipo jurídico lo revisa contigo sin coste cuando vendes con Ziegel.