Vender una casa con hipoteca y comprar la siguiente sin quedarte en medio.

Cómo se cancela la hipoteca el día de la firma

Unos días antes de la notaría pedimos al banco el certificado de deuda pendiente a la fecha de la firma. En la compraventa, el comprador, o su banco, entrega un cheque o transferencia por ese importe a tu entidad y el resto del precio a ti. Con eso la hipoteca queda cancelada económicamente.

Después hay que hacer la cancelación registral: el banco firma una escritura de cancelación y se inscribe en el Registro para que la carga desaparezca. Los gastos de esa escritura y de la inscripción corren a cargo del vendedor y suelen tramitarse por gestoría. Si el comprador financia con su propio banco, este lo exige como condición, así que se coordina todo en el mismo acto.

Qué te cobra el banco

La comisión por amortización anticipada está limitada por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario para las hipotecas firmadas desde 2019, con topes muy bajos en tipo variable y algo mayores en tipo fijo durante los primeros años. En hipotecas anteriores manda la escritura, y en muchas la comisión es cero. Lo revisamos antes de fijar el precio para que sepas exactamente cuánto vas a recibir.

Si la deuda pendiente supera el precio de venta, hay que aportar la diferencia o negociar con el banco antes de firmar. Es poco frecuente, pero conviene saberlo con la valoración en la mano.

Vender para comprar: el orden que evita sustos

• Primero la valoración. Con el precio real y la deuda pendiente sabes qué presupuesto tienes para la siguiente casa.
• Arras condicionadas. Cuando encuentres la nueva vivienda, las arras pueden quedar condicionadas a la venta de la actual, con una fecha límite realista.
• Un solo calendario. Coordinamos ambas firmas, idealmente el mismo día o con pocos días de diferencia, para no pagar dos hipotecas ni quedarte sin casa.
• Hipoteca puente. Si necesitas comprar antes de vender, algunas entidades ofrecen financiación puente. Te ayudamos a valorar si compensa frente a esperar.
• Reinversión en vivienda habitual. Si compras tu nueva vivienda habitual en 2 años, la ganancia de la venta puede quedar exenta de IRPF.

Subrogación del comprador

Si tu hipoteca tiene condiciones mejores que las actuales, el comprador puede subrogarse en ella en lugar de cancelarla. El banco tiene que aceptar al nuevo deudor, pero cuando lo hace el comprador se ahorra gastos de constitución y tú te ahorras la cancelación. Es un argumento de venta que incluimos en el anuncio cuando encaja.

Cómo lo hacemos en Ziegel

1. Valoración y neto estimado. Precio de mercado, deuda pendiente, comisiones y gastos: cuánto recibirás realmente al firmar.
2. Revisión de la hipoteca. Comisión de amortización, posibilidad de subrogación y plazos con tu entidad.
3. Salida al mercado. Marketing profesional y aviso a los compradores registrados que buscan en tu zona.
4. Coordinación con tu compra. Arras condicionadas y un calendario único si estás comprando a la vez.
5. Firma y cancelación. Certificado de deuda, cancelación en la notaría y gestión de la cancelación registral.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que cancelar la hipoteca antes de poner la casa en venta?+

No. Se cancela el mismo día de la firma con parte del precio. Solo hace falta el certificado de deuda actualizado unos días antes.

¿Quién paga los gastos de cancelación?+

La cancelación registral la paga el vendedor: escritura de cancelación, inscripción y gestoría. Te damos la cifra antes de firmar para que no haya sorpresas.

¿Puedo vender si todavía no he encontrado la siguiente casa?+

Sí, y suele ser lo más prudente: con la venta firmada o al menos con arras, sabes tu presupuesto real. Si necesitas tiempo para mudarte, se puede pactar una fecha de entrega posterior a la firma.

¿Y si el precio de venta no cubre la hipoteca?+

Debes aportar la diferencia en la firma o negociar con el banco. Lo detectamos con la valoración inicial para buscar la mejor solución antes de salir al mercado.

¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?+

Sí, mediante subrogación, si el banco acepta al nuevo deudor. Es interesante cuando tu tipo es mejor que los actuales.

Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal sobre tu caso concreto. Nuestro equipo jurídico lo revisa contigo sin coste cuando vendes con Ziegel.