Vender la casa en un divorcio con una sola versión de los hechos.

Las tres opciones y cuándo conviene cada una

Vender y repartir. Es la opción más limpia cuando ninguno puede o quiere asumir la hipoteca en solitario. El precio se reparte según la cuota de cada uno y la deuda se cancela en la notaría.

Uno se queda con la casa. Se formaliza mediante extinción de condominio o adjudicación en el convenio regulador. Si el régimen era de gananciales, la adjudicación en la liquidación está exenta de Transmisiones Patrimoniales; en separación de bienes tributa por Actos Jurídicos Documentados. El que se queda debe asumir la hipoteca completa, y el banco tiene que aceptarlo.

Mantener y alquilar. Funciona cuando el mercado está en subida y ambos pueden esperar, pero obliga a seguir tomando decisiones conjuntas durante años. Suele ser una solución puente, no definitiva.

Qué pasa con la hipoteca

La hipoteca es un contrato con el banco, independiente de la sentencia de divorcio. Aunque el convenio diga que uno paga, los dos siguen siendo deudores hasta que se firme una novación que libere a uno de ellos o hasta que la deuda se cancele con la venta. Por eso, cuando ninguno tiene ingresos suficientes para asumirla solo, vender es la única forma de cerrar de verdad el vínculo económico.

Si la casa se vende, el banco emite un certificado de deuda pendiente y la cancelación se hace en la propia firma con parte del precio. El resto se reparte según lo acordado.

Uso de la vivienda atribuido a los hijos

Cuando hay hijos menores, el juez suele atribuir el uso de la vivienda al progenitor custodio. Eso no impide vender, pero el comprador adquiere la casa con ese derecho de uso inscrito, lo que reduce mucho el número de compradores interesados y el precio. En la práctica, la venta se hace de común acuerdo, con un plan de vivienda alternativa para los hijos, y el convenio regulador recoge el reparto.

Fiscalidad y detalles que evitan discusiones

• La ganancia en IRPF se reparte según la cuota de cada cónyuge; si reinviertes tu parte en una nueva vivienda habitual en 2 años, puedes quedar exento.
• La extinción de condominio con compensación en metálico proporcional no genera ganancia patrimonial para quien sale.
• Firmas por separado: no hace falta coincidir en la notaría ni en las visitas.
• Un único interlocutor: el agente informa a ambas partes por escrito y con la misma información, de modo que nadie decide con datos distintos.

Cómo lo hacemos en Ziegel

1. Valoración objetiva. Un precio de mercado documentado, entregado a las dos partes, que sirve tanto para vender como para compensar.
2. Revisión jurídica. Régimen económico, hipoteca, convenio regulador y uso de la vivienda: qué opción es viable y cuánto cuesta cada una.
3. Plan de venta acordado. Precio de salida, calendario y reparto por escrito, firmado por ambos antes de publicar.
4. Marketing y visitas. Fotografía profesional, publicación y visitas gestionadas por nosotros, sin que tengáis que coordinaros.
5. Firma y reparto. Cancelación de la hipoteca en la notaría y reparto del precio según lo pactado.

Preguntas frecuentes

¿Puede uno de los dos obligar al otro a vender?+

Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes: cualquiera puede pedir la división, que termina en venta o subasta judicial. Es un proceso largo y con peor precio, así que casi siempre compensa un acuerdo con una valoración neutral.

¿Se puede vender antes de que la sentencia sea firme?+

Sí, si los dos están de acuerdo y firman. El divorcio no bloquea la venta; lo que la bloquea es la falta de acuerdo o una medida judicial concreta sobre la vivienda.

¿Qué es mejor, vender o que uno se quede?+

Depende de si quien se queda puede asumir la hipoteca y compensar al otro. Con la valoración y el certificado de deuda del banco se ve en una hoja: te preparamos los dos escenarios.

¿Cómo tributa la extinción de condominio?+

Por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte adjudicada, salvo adjudicación en liquidación de gananciales, que está exenta. No hay ganancia en IRPF si la compensación es en metálico y proporcional.

¿Podéis tratar con cada uno por separado?+

Sí. Cada parte recibe la misma información por escrito y firma por separado. Nuestro trabajo es que la venta avance sin que tengáis que negociar entre vosotros.

Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal sobre tu caso concreto. Nuestro equipo jurídico lo revisa contigo sin coste cuando vendes con Ziegel.