Lo esencial
- El comprador se subroga en el contrato de alquiler: el inquilino sigue con las mismas condiciones hasta el vencimiento legal.
- El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto: hay que notificarle el precio y las condiciones de forma fehaciente, salvo renuncia válida en el contrato.
- La venta a inversor se valora por rentabilidad; la venta al propio inquilino o con salida pactada se acerca al precio libre.
- Las visitas se pactan con el inquilino: su derecho a la intimidad prevalece si el contrato no dice nada.
Qué dice la ley cuando vendes con inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos protege al inquilino frente a la venta: el comprador se subroga en el contrato y debe respetarlo durante el plazo legal mínimo, cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica. No se puede resolver el alquiler por el simple hecho de vender.
Además, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente: antes de vender a un tercero debes notificarle de forma fehaciente el precio y las condiciones, y dispone de 30 días naturales para ejercer el tanteo. Si vendes sin notificar o en condiciones distintas, puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda al mismo precio. Solo se evita si el contrato incluye una renuncia válida a este derecho.
Cuatro formas de vender
- Vender con el inquilino dentro, a inversor. Es la más rápida. El comprador valora la renta y la duración del contrato, por lo que el precio suele quedar por debajo del precio libre. Funciona bien con alquileres actualizados y contratos claros.
- Vender al propio inquilino. Conoce la vivienda y ya vive en ella. A menudo es el mejor comprador posible, y el tanteo se convierte en una oportunidad.
- Pactar la salida. Una compensación al inquilino por dejar la vivienda antes del vencimiento permite venderla libre y al precio de mercado. Se firma por escrito con fecha de entrega.
- Esperar al vencimiento. Con preaviso legal, la vivienda queda libre y se vende sin condicionantes. Mientras tanto, preparamos todo para salir al mercado el primer día.
Visitas, documentación y fianza
El inquilino no está obligado a permitir visitas salvo que el contrato lo prevea. En la práctica se pacta un calendario razonable; nosotros nos encargamos de coordinarlo y de que las visitas sean pocas y buenas. Para vender necesitarás el contrato de alquiler, los últimos recibos, el justificante del depósito de la fianza en el organismo autonómico, el certificado de la comunidad y el certificado energético. En la firma, la fianza se traspasa al nuevo propietario junto con el contrato.
Cómo lo hacemos en Ziegel
- Valoración con y sin inquilino. Te damos los dos precios: libre y con el contrato en vigor, para que decidas qué vía te compensa.
- Revisión del contrato. Plazo restante, renta, renuncia al tanteo, fianza y cláusulas de visitas. Nuestro equipo jurídico lo revisa sin coste.
- Notificación al inquilino. Preparamos y enviamos la notificación fehaciente del tanteo o negociamos la salida pactada.
- Comercialización. A compradores particulares o a nuestra red de inversores, según la vía elegida.
- Firma y traspaso. Subrogación del comprador en el contrato, traspaso de la fianza y entrega de llaves cuando corresponda.
Descubre qué vale tu vivienda alquilada, con y sin inquilino. Valoración gratuita en 2 minutos y revisión del contrato de alquiler sin coste.
Valorar mi vivienda gratisPreguntas frecuentes
¿Puedo echar al inquilino para vender?
No. La venta no es causa de resolución del contrato. Solo puedes recuperar la vivienda al vencimiento con preaviso, por necesidad propia o familiar si el contrato lo prevé, o mediante una salida pactada.
¿Qué pasa si vendo sin avisar al inquilino?
Puede ejercer el retracto y subrogarse en la compra al mismo precio y condiciones. Por eso siempre hacemos la notificación fehaciente antes de firmar arras.
¿Cuánto baja el precio por vender con inquilino?
Depende de la renta, del tiempo restante y de la zona. Un inversor paga por rentabilidad; si el alquiler está a precio de mercado y quedan pocos meses, la diferencia con el precio libre es pequeña.
¿El inquilino tiene que dejar entrar a los compradores?
Solo si el contrato lo establece. Lo habitual es acordar un calendario de visitas concentradas, que gestionamos nosotros con el inquilino.
¿Y si el inquilino no paga?
Se puede vender igualmente, pero el impago debe informarse al comprador. Antes de salir al mercado conviene iniciar la reclamación: nuestro equipo jurídico te indica los pasos.
Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal sobre tu caso concreto. Nuestro equipo jurídico lo revisa contigo sin coste cuando vendes con Ziegel.